独家：全面解读何谓“过时的限制性措施”

　　中央经济工作会议日前提出，化解房地产库存，要“取消过时的限制性措施”。

　　何谓“过时的限制性措施”，大家争论不休。由于政府主管部门没有进一步公开解释，业内人士解读自然是仁者见仁、智者见智。

　　政府从来是乐见百家智见的，虽然现在混乱成了一锅粥，像《芈月传》里秦国的四方馆，辩手云集，谁也说服不了谁。但提供的意见很多，有些还很精良，对于像方中信、孙俪这样的决策者来说，有些没想清楚的可能就豁然开朗了。

　　有很多人解读“取消过时的限制性措施”就是要解除产权年限限制。官方关于中央经济工作会议的英文稿尤其让外界解读为要取消产权年限限制，但官方马上纠正了。说明产权依然有40、50、70年的限定。在造血功能严重不足的情况下，地方财政还指望着未来在产权上继续增加收入，这个限制短期内估计难提上议事日程。

　　在笔者看来，“限制性措施”其实很好理解，很明显，落点在“限”，而中央曾经实施过的主要有三限，即“限购、限贷、限价”。

　　这三限是否取消得分类看待。

　　先说限购。限购就是在商品住房套数、户籍、年龄等方面予以限制。目前还在实施限购的城市是一线四城和二线城市三亚。

　　三亚取消限购应该会很快。据报道，几天前，在三亚市游客中心，市委副书记、常务副市长岳进向记者透露，三亚房地产将取消所有政府性的限制性政策。

　　四个一线城市取消限购则可能遥遥无期。我们说是要对“过时的”限制性措施取消，限购对一线来说还谈不上“过时”，城市建设、人口控制均面临非常大的压力，取消的话投机就会满天飞，那会急剧增加压力，对城市管理和发展都相当不利。

　　再说限贷，就是在住房贷款额度、比例方面予以限制。这个要取消估计会分步来，2015年各地多数都放宽贷款限制了，尤其是首套房，它会是一个从30%到25%到20%到10%的渐进过程。零首付会以某种变通的形式存在，但不会普遍，给完全无钱买房户贷款的风险是显而易见的。

　　第三是限价，限制商品房销售价格。前些年部分城市房价上涨过快，老百姓怨声连天。目前看，三四线城市库存高企，降价都卖不出去，限价毫无必要。房地产行业经过这些年的市场化运作，一二线城市的地价房价不断上涨，老百姓不接受也接受了，限价也没多大作用，取消也是必然的。

　　除了这三限，还有一些限制措施，估计各地也会根据实际情况予以取消。

　　比如限外，就是限制外国人和境外机构购房。早在2015年8月份，住建部、商务部、发改委等部门就联合发布了房地产市场外资准入和管理有关政策的通知，规定有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房，楼市十年限外令松绑。当然各地落实会有时间先后。

　　又如限售，通过行政手段让开发商在一些高价项目上缓拿预售证。现在主要是部分项目部分开发商惜售，政府限售基本上不需要了。

　　除了以上明显带“限”的规定外，应该说，凡是过去关于禁止人们从事房地产相关活动之类的过时规定都应取消，比如财税政策方面，缴税多，也会影响买房卖房积极性，库存难消化。任志强就提到了解决第二套住房的税收问题，应改由减免个人所得税冲抵房产税。又比如农民工落户限制，农民进城买房落不了户，小孩教育医疗等没有实际保障，买房就不是切实需要了。

　　一切从市场角度出发考虑政策的制定与出台，房地产行业才能自如调控，健康良性发展，中国的宏观经济也才能有真正的改善。