商业地产运营的关键是什么

　　商业地产运营的关键是什么？

　　1、定规模购物规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。在中国做购物，无论多大的城市，一个购物面积好是10万平方米左右。大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。

　　2、定客户目标客户要选好，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好，因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是消费者，两者的定位不符。

　　3、定地址选址重要，选在成熟的商业区域较好，也可以选址在有的新区或郊区，商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。

　　4、定业态一个商业项目的成与败，可以说在业态定位的时候就已经决定了80％，剩下的20％，就取决于操作团队的实力了。

　　业态定位就好比一个军团的作战计划，在总方针的指导下，迂回机动作战，业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素，好的定位也能大程度的节约项目的建设成本。

　　业态定位应该是以合适的才是好的为原则，不应过度的追求新、奇、特，有些商业项目的业态定位相当的新颖，可在招商过程中却举步维艰，从而极大的影响了项目的销售或经营。