自住改善型购房者受房产税影响

　　自住改善型购房者受房产税影响

　　什么是房地产营业税？房地产营业税的收取对楼市有何影响？小编整理了一些相关内容，供大家参考。房地产营业税是指针对企业出售和个人转让房地产的税收。自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例实施细则》第二十五条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。

　　二手房营业税政策调整在市场预期之内。去年此时，国务院常务会议在研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施时，提出将个人转让住房营业税的免征时限从五年降低到两年，以鼓励普通住房消费，政策期限是2009年1月1日至12月31日。从政策实施效果来看，宽松的货币政策和营业税的减免，确实带来了房地产二三级市场的强劲复苏，下半年来投机需求的快速上升，也导致了一、二线城市房价飙升。一方面极度宽松的行业政策带来了房产价格泡沫的膨胀，另一方面国内经济回升内在动力仍然不足、需要进一步巩固和加强。全面收紧房地产信贷政策的杀伤力太大，管理层不会轻易出手。而二手房营业税优惠政策的取消，使得个人购买两年以上不足五年的二手房，交易成本提高了相当于购房合同款的5.55%，能在一定程度上抑制投机需求，对首次臵业和改善性需求的影响有限，是政府合理的选择，因此也在市场的预期之内，四季度以来一线城市二手房交易量激增就是很好的证明。

　　中国咨询网讯 国务院常务会议研究部署的三大稳定房地产市场措施于12月17日公布，但一石激起千层浪，有人乐观评价这一业内渴望已久的中央层面举措出台众望所归，也有人表示“很失望”。 尽管众说纷纭，多数专家仍表示，与以往的房地产政策相比，昨日公布的楼市新政确实亮点颇多，必将稳定楼市，达到促进房地产市场健康发展的目的。

　　“国务院常务会议提出的措施力度很大，将对房地产行业带来十分积极的影响。”SOHO中国董事长潘石屹如此评价。

　　一、关于房地产业营业税的征税范围

　　房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。

　　二、关于房地产企业适用税目、税率

　　房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。

　　三、关于纳税义务发生时间

　　房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：

　　1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；

　　2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；

　　3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

　　“房产5年期内转手交易全额征收营业税”的新政，无论是对自住者换房，还是者售房都带来了不小的影响。和之不征收营业税、2年期内房产出售按全额来征收营业税的政策相比，5年期的限制究竟提高了多少换房的成本?

　　“5年”、“5%的营业税”，这两个关键词，无疑是“15点意见”中对个人房产主和者最致命的一袭出击。

　　根据九部委联合颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从6月1日起，对于购买住房不足5年转手交易的，销售时将按其取得的销房收入全额征收营业税(税率为5%); 个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税; 个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买屋的价款后的差额征收营业税。而之前相关部门所制定的免征营业税的时间期限为2年。

　　营业税让售房止步

　　从2年到5年，高达5%的营业税率(加上营业税附加总计为5.55%)，让不少有自住房更换需求人望而却步。

　　“看来，我的换房梦又要往后拖3年了。”目前就职于上海某商贸公司的小宁向记者抱怨道。2004年刚刚大学毕业的小宁选择了留在上海，为了在上海拥有一个家，父母出首付款为小宁在上海购置了一套8年房龄的小户型。“当时的考虑是，事业刚刚起步，对收入、未来都没有十足的把握，不想一下子被沉重的房贷负压得喘不气。所以我采用了梯度购房的策略: 先购买一套老房产，用于过渡; 等到自己具备了一定的经济实力，再把这套房产售出，购买一套新房。”

　　“去年，国家相关部门就出台了征收营业税的规定。”不过，2年的限制对小宁来说影响并不大，“毕竟2年的时间不算长，这也正好是一段积累期。”工作两年，小宁和未婚妻一直把“换房”作为理财的主要目标。“我们原来准备明年换房后就结婚，可是现在5年的限制条件一出台，我们就傻了眼。这段时间新房的价格并没有明显的降幅，而加上5.55%营业税对我们来说，就意味着换房的成本又提高了几万元，看来我们的换房结婚计划只能继续往后拖了。”

　　当然，房产客受到的影响就更大了。记者在采访中了解到，由于新政策的出台，大大提高了房产出售的成本，加上房产市场近期表现就不活跃，不少购入几套房产的者只能被动采用“售房”变“租房”的办法，以缓过“5年期”。

　　的确，5年期内营业税的新政，无论是对房产自住者换房，还是房产者售房都带来了不小的影响。但是和之前的不征收营业税、2年期内房产出售按全额来缴纳营业税相比，5年期的限制究竟提高了多少换房的成本?我们不妨来进行一下计算。

　　年内升值13%才“盈亏平衡”

　　为了让计算的结果更加简单，我们就拿购入一套价值100万元的普通住宅来举例子。按照目前上海市房地产市场的行情，100万元是一套新房比较“基本”的门槛。

　　那么，在住房的购买过程中，这套房产需要支付的主要本有1.5%的契税(印花税等其他费用我们暂且忽略不计)。在住房的持有过程中，主要的成本在于住房贷款的利息。为了简单起见，我们假设购房时，支付了30万元的首付，其余的70万元向银行申请30年期等额本息的商业住房贷款，年利率按调整后的优惠利率来计算，年利率为5.75%。在房屋的出售环节中，则需要支出1%左右的中介代理费，如果是5年期内的房产出售，则还要加上5.55%的营业税及附加。

　　先来看看购入这套房产1年后这些费究竟有多少。首先是契税，按照房产价格的1.5%来征收，100万元的房产，需要缴纳的契税就是1.5万元; 住房贷款利息可以参见表1，头12个月里应还利息这一项，不考虑时间价值等因素，我们简单地将各月还款额中的应还利息进行累加，那么第一年的应还利息累计达到了4万元左右。实际上一年后，购房的成本将上升到105.5万元。

　　如果通过中介把房产售出的话，按上下家各自承担一半计算，卖方还要支付总房价的1%作为交易佣金，当然还不能忘掉了5.55%的营业税，两项费用相加要占到总房价的6.55%。如果售价能达到113万元，扣除费用后可以到手105.6万元，基本上和购房的成本相当。换句话说，购买一套新房，要想在一年左右的时间出售，房价至少要上升13%。

　　不同营业税政策的影比较

　　按照同样计算方法，我们也可以计算出在购入房产后第二年、第三年、第四年、第五年把这套房产卖出需要支付的成本。其中主要的变化在于持有的时间长，就意味着支付的银行利息越多，也就是你的资金成本在不断增加。但是在第五年末出售房产的话，普通住宅则可以享受到免交营业税的优惠。

　　表2的最后一行，计算出了我们这套100万元的房产，售出时候要支付的年平均成本率。这个数的另一个含义是，只有当房价的年平均上涨幅度超过了这一成本率，者和想换房的人才有从原有房产中获利的可能。

　　从不需要缴纳营业税，到两年期、五年期内房产转让按全额缴纳营业税，政策的变化对成本的影响我们同样也可以用数字来说话。 数字是最有力的证明，从表3中我们就可以看到，营业税的政策变化，在不同程度上提高了房产售出的本，尤其是新政实施之后，要想在一两年内就把房产售出获利，房价的年平均涨幅要达到8%～13%，这在目前的房地产市场上恐怕是一时难以实现的。而且，如果房产价格上涨过快，必然会有更新的调控措施出台，抑制房价的上涨。就目前而言，房价能持每年上涨4%，还是一个可以令各方面接受的涨幅，这也就意味着购房5年内出售，很难获得利润。

　　仍有不少成本需要追加

　　在上文中我们也提到过了，为了计算简单起见我们忽略了一些实际生活中必需考虑的成本比如费不高的印花税，申请住房贷款时的房贷险、二手房交易中可能涉及到的担保费用等等。 另外值得注意的是，由于相关规定中明确指出，房产的购置时间是以房产证上的时间为准。有的人购买的是期房，偿还住贷款的时间可能要远远提前于拿到房产证的时间，他们在计算自己的购房成本时，还应当把此前的利息成本一并计算在内，而对于那些购买“非普通住宅”的人，即使在5年后出售房产也需要按照房产售出价与买入价之间的差数缴纳5.55%的营业税，这笔本也不容忽视。