普通住宅小区物业服务收费问题浅析

　　普通住宅小区物业服务收费问题浅析

　　随着城市化进程的不断推进和房地产市场的快速发展，物业服务这一新兴行业已走进千家万户，物业服务收费问题群众关注度日益提升。为进一步规范滕州市物业服务收费行为，实现业主、物业使用人和物业服务企业的共赢，笔者尝试从以往物业收费专项检查和日常受理举报查处的案件入手，分析当前物业服务收费存在的主要问题及原因，探讨完善物业服务收费的思路，以其促进物业服务行业的良性发展。

　　一、滕州市住宅物业服务和收费现状

　　住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、维护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　目前，滕州市普通住宅物业基本为前期物业，实行政府指导价管理。初步统计，城区共有67家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低。

　　二、存在问题及原因

　　1.部分物业服务企业举报件多发，存有乱收费行为。上房初期，主要体现为：契税、维修基金、燃气初装费、有限电视初装费、装修保证金、垃圾清运费等名目繁多的收费让购房者满头雾水；入住后，除收取物业服务费外，还有水电费、门禁卡、蓝牙卡押金、自来水二次加压费、电梯运行费等。上述收费项目，有的是在征收单位的授权下才能收取，有的是必须向业主提供服务才可收取，有的是征求业主意见的情况下可以收取工本费，有的已经包含在物业服务费中，不能另行收取。主要原因是物业服务企业对收费政策一知半解，不认真学习研究，对待业主咨询态度生硬蛮横，宣传服务意识差。

　　2.物业服务收费困难，收缴率不高。造成收费难的原因是多方面的。一是部分小区开发建设单位遗留问题严重。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙。二是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。有些业主却认为物业公司的工作不仅仅是保洁、保安、绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦服务得不到满足，就以此为“借口”，拒交、少交、欠交物业服务费。

　　3.部分物业服务企业服务质量不到位，存在重收费轻服务的现象。特别是一些老旧小区，物业管理机制尚不够健全，服务人员责任心不强、缺乏客户意识，服务质量差、服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴纳物业费;另一方面大部分小区入住率不够，也使物业收费不到位，而物业管理的成本却逐年上升，倒挂现象越来越严重。为了降低管理成本，有的物业管理企业便削减保安、保洁力量，使小区治安、环境受到严重影响，服务质量的下降又频频导致居民不满意而拒付物业费，物业管理企业难以维系日常运作，由此形成“恶性循环”。

　　4.业主对物业服务收费及公共收益情况缺乏知情权。从滕州市来看，各物业服务公司都能做到明码标价收费，能在小区醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等等，但对物业服务收费的收支情况，公共收益情况，物业服务公司没有严格按照严格规定“每半年在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支项目”，侵犯了业主的知情权和监管权，有的物业企业对小区内公共设施经营的收益当做自己的合法收入，侵犯了业主的合法权益，引起业主不满。

　　三、几点建议

　　物业服务作为一个新生事物，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决滕州市物业管理收费难、质价不符、公共收益不透明等问题，推动物业服务向规范化、专业化方向发展，建议：

　　1.加大物业服务收费宣传力度。定期对物业服务企业管理人员开展座谈会或举办培训班，深入解读前期物业服务收费政策及相关知识，提高物业服务企业的执行力，做好服务，实施收费；通过广播、电视、报纸、网络等多种形式向业主宣传讲解《枣庄市住宅物业服务收费管理实施办法》及相关政策，使广大业主了解自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业企业的利益，也损害了广大业主的利益，使物业管理的观念逐渐深入人心。

　　2.督促物业服务企业定期公示物业收支情况。对物业服务企业收费明码标价行为进行规范，除特约服务外，凡不在公示范围内的收费项目一律不得收费。确保住宅小区物业服务收费和水电价格相关政策落实到位，切实维护群众的合法权益。另外，建议供水、供电部门要加快住宅小区一户一表改造力度，有计划分步骤地实现抄表到户、计量收费。物业服务企业在小区内的显著位置，不仅要将物业服务收费、停车场收费进行公示，还要将各种代收费用、每月水电公摊、物业支出等有关情况进行公示，向业主做好物业服务收费和小区水电价格等解释工作，提高收费透明度。

　　3.加大对物业服务收费和水电价格违法行为查处力度。加强对住宅小区物业服务收费及水电价格情况的日常监督，适时开展专项检查、随机抽查，畅通12358价格举报渠道，认真受理、及时查处群众的投诉举报，对物业服务企业自主定价、擅自涨价、收取公共水电费、电梯运行费、装修管理费等乱收费行为及不明码标价等价格违法行为进行监督管理，依法严肃查处，规范其收费行为。