站在2018年最后一个月，观望2019年的房地产会怎么走？

　　站在2018年的最后一个月，想必很多人都很好奇的是——2019年，房地产往什么方向走？房价还会继续降吗？

　　如果一定要找出一个词来形容当下市场，无疑就是——迷茫，不知道中国向哪儿走，非常迷茫，而且到了11月份之后更加严重了。

　　购房者陷入看多和看空预期激烈博弈的迷茫、房企陷入不知从开发融资和销售回款的迷茫中，甚至连地方政府都陷入不知该如何调控引导的迷茫....

　　但是大家又觉得我把钱放在哪里都不安心，即使是拿来做生意，也会怕被现在惨淡的实体经济环境收割。

　　房地产最有魅力的地方，恰恰就在于它能比其他品、其他行业更让我们安心。

　　大家的焦虑是多余的吗？不，恰恰是现在对本轮房贷上涨末端行情最真实的反馈。

　　现在的楼市有风险吗？有，一定有，而且还不小。

　　但是害怕溺水的人，可能永远都学不会游泳，对于房产，也是如此。

　　其实，今天大家的各种迷茫、焦虑，早在三年前的房价上涨就已经埋下了种子了。来源于本轮房价上涨的三大特点：

　　1.涨速快。本轮房价上涨速度超过了以往的每一次速度。

　　2.脱离基本面。虽然本轮房价上涨，一二三四五线城市齐涨，但是大背景却是经济增速放缓、人口增速放缓、城镇化明显放缓。不是自发地、内生性地上涨，而是人为、政策推动的结果。

　　3.货币超发。M2和名义GDP增速的裂口不断扩大，居民背负的杠杆快速拉升，先后推升股市泡沫、楼市泡沫和滞胀预期，实际上是透支了至少原本三年缓慢上涨的预期。

　　现在的房价，类似于股票的高位盘整，有些涨多的城市势必要跌一跌，挤挤泡沫。

　　我们目前正处于什么样的环境下，2019年的房价会往什么方向走？

　　现在是新旧楼市的转折点，房价分化、板块分化正在悄悄进行，那是什么促进了这次的回调阵痛？

　　原因无非有三：

　　1.金融去杠杆的冲击。房地产短期看金融。对于购房者而言，货币政策的松紧直接影响购房者的钱袋子，进而影响购买力，首付比例和贷款优惠利率直接决定了购房者的购买意愿和购买力。

　　限贷、房贷利率上浮就是现在笼罩在购房者的紧箍咒。

　　对于开发商而言，中国就是一个靠高负债长期运转的国家，直接融资占比很小，基本都是靠债务运作，几十年都是这么走过来，需要大量资金的房企更是如此，一声“去杠杆”更是直接把开发商打趴下，一下子整个行业都受不了，天天说房企资金链紧张，房地产行业怎么会好过得了。

　　2.经济增速放缓，经历经济转型阵痛。这几年，虽然经济在快速发展，创新动力在增强，逐渐从成本优势转化为技术优势，一大堆民营企业崛起：阿里、腾讯、百度、京东、华为...

　　但是不可否认的是，这些明星企业崛起不代表整体经济的增强，我们依然没有转型成功，正在经历转型的阵痛，所以房价目前已经没有快速上涨的动能。

　　3.毛衣战。多年来，中美关系虽说微妙，但还算融洽。美国和我们打贸易战，短期内，能消化得了。但十年前打，我们肯定完蛋，就地趴下。

　　这也让国人彻底从年初的狂欢中醒来，认清楚了一个事实——“其实我们并没有想象中那么强”，毛衣战应该是“逢8魔咒”中最直接的体现，让购房者的看多预期显著发生转变。而毛衣战也正在发生着微妙的转变，对于当下，在多重利空叠加之下，举国情绪低落，毛衣战直接影响了大家对2019年经济的预期。

　　预期、信心，很多人不屑一顾，而经历了多个经济周期的经济学家会告诉你——信心对房地产、对经济来说，即使摆在最重要的位置都不过分。

　　其实，不仅是购房者的预期在发生转向，其实顶层对房地产的态度也在悄悄发生转变。

　　最近，我们会发现之前大喊的房地产税也不见踪影，取而代之的各官方负责人和民间经济学家反复在公开场合和媒体上提的一句话：

　　严防资产泡沫破裂。

　　从去年年底的央行行长周小川第一次提到“明斯基时刻”，到年初的海通证券研究所所长姜超、年中的中国证券监督管理委员会副主席阎庆民屡屡提起，再到11月11日,中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰在湖畔大学做的关于中国宏观经济最新走势的演讲，都在反复提这句话。

　　中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰▼

　　在中国，讨论房地产一定要结合国情。

　　国情就是：改革开放40年了，整个社会基本上人人都以拥有房产为荣。

　　根据2017年中国家庭金融调查和美国消费者金融调查数据显示，中国家庭的房产在总财富资产中占比高达69%，也就说中国人有7成财富都是依附在房子上面。

　　房产已然是国人的第一大，过去10年房产是普通老百姓能稳赚的唯一渠道。全国186万户千万资产高净值家庭中，有15%是靠买房产生的。

　　因为要严防资产泡沫破裂。所以10月底的政治大会不提房地产，中央开始有意识地松绑，所有的工作都围绕“稳”字来展开——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳、稳预期。

　　为什么？

　　P2P爆雷。上半年，因为买房摇号冻结资金验资，P2P造成疯狂挤提，频频爆雷跑路，多少人的血汗钱一夜之间化为乌有。

　　股市爆雷。年中至今，股市一蹶不振，大家都觉得2800点已经是底部了，结果美国股市大跌，更是让中国股市狂泻300点，愣是跌到娘都认不得，暴跌到2500，房价10年翻了10倍，股市10年不涨成了最大的笑话。

　　人民币汇率爆雷。人民币汇率两次破7，我们应该都难以想象为了保住目前的汇率付出了多少努力。

　　你看央行副行长都急忙站出来喊话了“你们想做空人民币的人悠着点，咱们交过手，警告你别做空人民币。”

　　毕竟，外汇一旦出问题本币就出问题了，整个社会的秤砣就不见了，出现大动荡。

　　当P2P、股市、债市、汇市都在爆雷，房地产就成了最后的底线。

　　房地产既不能涨得太快，也不能跌得太快。房价跌得太快，等于泡沫就破了，破了也不行。

　　一旦房地产爆，中国人财富65%是房产，等于所有人财富要缩水。

　　再者，现在信任关系基本建立在房价基础上。一旦大跌会不会导致整个信用贷断裂，2019年更是压力重重，稳金融核心是房地产问题。

　　如果房地产出事，那么将是整个金融系统的崩塌，不仅仅是因为我们的钱沉淀在房地产上，还有房地产爆雷，银行一定爆！

　　所以房地产不能出事，银行不能出事，这是目前中国金融环境的底线。

　　我们回首世界的经济史就会发现，每一次的金融危机基本都与房地产有关或者就是房地产的直接诱因，而且每一次金融危机都诱发更严重的经济问题。

　　1926年-1929年美国房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终上升了世界性的大灾难——第二次世界大战，对人类发展进行了毁灭性的打击。

　　1991年日本房地产崩盘后，曾经繁荣的经济陷入失落的20年，经济低迷、不良资产高企、经济长期通缩、居民财富大幅缩水、社会生育危机诞生。

　　1993年海南房地产泡沫破裂后，社会发展长期受制于低迷的经济，经济连年在全国吊车尾，地方政府深陷桎梏，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款。

　　2008年房地产次贷危机至今，美国经济经过3轮QQE和负利率刺激下才走出低谷，中国经济也从高增长打入到“增速放缓”，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

　　而在共和国69年的历史中，还未诞生过全国的金融危机，对处理这种灾难性的大事件更是毫无经验。

　　而在过去三年的房价、地价暴涨中，货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下，全球房价收入比最高的10个城市，北上广深均榜上有名。

　　有些事儿，不能细想，一想，全是事儿！

　　可见，稳住房地产就是目前的重中之重！

　　而这一刻，房价确实在跌。

　　城市经济、城建跟不上房价的厦门在跌。

　　强二线的城市杭州南京苏州武汉成都重庆郑州西安的二手房和郊区新房在跌。

　　但是会跌多少？

　　其实，金融环境已经在悄悄发生改变，最明显的就是：国家给小微企业输血，过去是喊口号，现在是要落实到位。

　　银监会主席郭树清同志还提出要限定放贷比例给民营经济。

　　大银行最起码1/3贷款要流向民营经济。中小银行2/3贷款必须流向民营经济，五年后达到50%流向民营经济，这是搞结构控制。这一控制，就保证了货币政策能够传导机制顺畅。

　　可见，房地产的回调，是为了给实体经济腾挪时间和空间，为高质量增长做铺垫。而在此过程中，防止资产泡沫破灭，引爆整个金融动荡，尤其是房地产的稳定是关键。

　　所以我们看到国家在给小微企业输血的时候也没有忘了房地产，关闭已久的融资闸门正在开启，帮助房企度过年关。

　　11月27日，十余家上市房企公布融资计划，包括保利发展、时代中国、龙湖、绿城、富力、福晟、鑫苑置业等，累计规模近300亿元。

　　11月28日，首创置业公开发行2018年公司债券（第二期）；绿地控股发行2.8亿美元定息债券；弘阳地产发行1.8亿美元的优先票据。除此之外，金地集团及华远地产均在当日发行了短期融资券。

　　截至目前，11月已有超过30家房地产公司发布了各类融资公告，包括发行公司债、中期票据、优先票据、中短期融资券、信托等方式，拟融资规模总计超过1100亿元。

　　当然，行业洗牌开始，寡头时代来临。品牌房企使尽浑身解数抵御“寒冬”时，中小房企难逃“生死劫”。截至10月末的不完全统计，至少有10家房企因资金链断裂宣布破产。

　　购房者的房贷批贷速度也加快了，各地都在下调房贷利率。因为现阶段，房地产的调控成果初见成效，再打压房地产也会撑不住。

　　站在2018年的最后一个月，我们来说2019年的房地产会怎么走？

　　房价还会继续下调，但是空间不大，大致是回调20-30%之间。

　　因为假设破了30%，就会迎来断供潮，会引发群体性的社会危机。

　　在30%之下，地方政府既不会大规模土地流拍，丧失经济来源，也不会因为而大量项目维权引爆社会治安危机。

　　所以30%就是政府、开发商、购房者三者所能容忍的最大底线。

　　一线城市基本已经回调完毕，二线城市还有空间回调，特别是郊区盘更是不抗跌，至于三四线城市，就只能各凭本事逃命。

　　好在有限售在托底，所以不会出现恐慌性的抛盘碾压。

　　那么在房价回调之下，是否会重启降息降准的宽松货币政策，或者是出台相应的救市行为？

　　说实话，我不知道。这得看实体经济的复苏程度和新旧经济转型速度。

　　毕竟对于2019年来说，其实就是一个字——稳。信心比一切都重要。

　　跑得太快不是一件好事，振兴实体经济也不是一日可成。

　　治大国如烹小鲜，讲究的是平衡之术。

　　PS:而按照目前的行情，北京相比高峰跌去15%，厦门跌了15%，环京更是腰斩，哪些城市已经具备了抄底机会？哪些城市还会跌破30%？

　　而年关之下，不少房企在之巨大的回款压力下都会相应地让价走量，可能会有挖笋机会。

　　来源：大胡子说房