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今年国内都没有放松房地产调控,甚至还在继续升级!

更新时间:2020-09-13 22:31:33 来源:安居乐业网
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  今年国内都没有放松房地产调控,甚至还在继续升级,由此也就可以看出,这一次的“房住不炒”的确是在动真格,未来指望政策层面重新刺激房地产,可能性已经微乎其微。

  除了政策层面,再来看看市场层面。从供给关系来看,过去很多人认为一线楼市只涨不跌,主要理由是一线楼市的供需矛盾永远难以解决,大量人口涌入形成巨大市场需求,而有限的土地供应,又决定了一线城市的供给有限。但事实上并非如此,以北京来看,已经连续两年出现人口净流出,人口外流,也就意味着楼市的需求下降。而从供给来看,最近几年,北京大规模增加土地供应,尤其是“限房价,竞地价”的“限竞房”大量上市,更使得北京新房供应量大增。截至今年5月,北京的楼市库存达到了7万套,创下最近8年来的新高。说明即便是北京,楼市的供需矛盾也没有人们想象中那么紧张。另外一个可作参考的例子是东京,东京的土地资源紧张程度远胜于国内任何一个城市,即便如此,当年东京的地价和房价也都一度暴跌70%以上。

  从三、四线城市来看,未来房价最大压力在于棚改货币化收紧。过去几年,为了快速推进棚户区改造,很多城市力推货币化安置,也就是给拆迁户直接发钱,让他们去市场上买房,从2014年到2017年,我国棚改的货币化安置比例从10%飙升至60%,这种做法成为三、四线楼市上涨的重要推手。去年开始,棚改货币化安置开始明显收紧,去年10月,国务院会议明确提出要调整完善棚改货币化安置政策。一旦货币化安置比例大幅下降,三、四线楼市将失去重要购买力。今年鹤岗楼市卖出白菜价,不排除有更多的三、四线楼市步其后尘。

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  判断未来的房价上涨还是下跌,通常有两个重要的先行指标,一个是商品房成交量,一个是土地成交量。从目前来看,国内楼市这两个关键指标,都预示着未来房价下行压力较大。

  从商品房成交量来看,今年1~5月份,商品房销售面积同比下降1.6%,降幅比1~4月份扩大了1.3个百分点。通常而言,成交萎缩,往往是房价下跌的先兆。当房子越来越难卖时,会有更多的开发商选择降价,以此快速回笼资金,避免现金流断裂。

  而商品房成交量下降,带来的连锁反应就是土地市场也开始降温。出于对楼市前景的不乐观,开发商拿地的热情也开始明显下降,今年1~5月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%,土地成交价款2269亿元,下降35.6%。过去几年,土地市场最常见的现象就是“地王”频出,现在开发商们更加务实,做好了过冬的准备。土地和房价是面粉和面包的关系,土地市场降温,也会在源头上给房价降温。

  开发商们之所以对拿地的热情下降,直接原因是资金压力越来越大,既要偿还大规模发债积累的债务,同时楼市销售遇冷又导致回款不畅,开发商们不得不更加精打细算过日子。而更深层次的原因在于,开发商们越来越意识到行业拐点到来,在“房住不炒”的大背景下,房地产行业曾经的好日子已经一去不复返。

  今年5月份的房地产数据中,还有一个值得关注的关键指标,就是房地产开发增速终于出现了回落,这个指标的变动,也印证了开发商们对行业前景的悲观。虽然去年开始万科就喊出了“活下去”的口号,但是房地产并没有因此减速,去年的房地产开发增速为9.5%,比2017年提高了2.5个百分点,今年的增速也是继续上扬,这种趋势一度让很多人迷惑不解,认为开发商高喊“活下去”或许只是假象。直到今年5月份,房地产开发增速终于开始回落,这也说明开发商们确实认同了行业拐点的到来,开始真真切切收缩战线。


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