2020全球经济低迷，房价为何上涨？

　　在新冠疫情持续发酵的一季度，全球房地产市场出现了许多相似的瓶颈。新房销售市场走势低迷，股票价格普遍回调，相反，地产销售价格却表现坚挺，部分国家甚至出现的持续上升的迹象。

　　通过梳理我们发现，房价的决定因素是商品房的价值，价值的决定因素是未来租金的贴现。因此，租金和贴现率是影响房价的两大最为关键和直接的因素。其他诸如区位、经济增长、利率、土地政策、地价等都是通过影响租金和贴现率进而影响房价的间接因素。

　　虽然本次新冠疫情短期抑制了居民的购买需求，甚至加剧经济下行的压力，从而影响了未来租金的预期（者普遍看到了房价上涨和租金下跌的背离）。但是宽松的货币政策（影响贴现率下降）对短期的房价形成支撑，尤其是区位优势明显的地区（地段的稀缺性）房价下滑压力与动机更弱，甚至出现不跌反升的现象。

　　以一线城市深圳为例，自2017年以后，深圳房价与租金的关系从弱正相关性转为明显负相关性，即相关系数从0.29转为-0.72。这也就解释了一线城市房价属性更强，与利率更加敏感。受新冠疫情的影响，经济普遍下行，租金下滑趋势明显，然而利率下行支撑了房价。

　　事实上，无论是新建房价还是二手房价，北京、上海、深圳等一线城市房价（更具属性）均与利率存在较显著的负相关。对北京、上海、深圳为代表的一线城市而言，改善型住房与利率的负相关性更显著。

　　考虑到住房的不同属性，我们将北京、上海、深圳销售的住房面积拆分为90平以下，90平~144平，144平以上三种，数据显示，以90平米以下的居民刚需型住房对利率的相关性整体要弱于90平~144平以及144平以上的改善型住房。尽管如此，北京、上海、深圳三地与利率的负相关性依旧稳健。

　　从长期看，在房地产资产市场上，房地产的市场价格应该等于包括土地在内的重置成本。其中，地价不仅是房价成本构成中最重要的组成部分，而且土地成交状况直接影响房地产市场的供应，体现房企对后续市场的预期变化。

　　从数据上来看，4月100大中城市土地溢价率从3月的15.25%进一步上升至15.81%，成交土地楼面均价从前值的-29.44%大幅回升至14.46%，短期地价的持续升温也对房价下调空间形成支撑。