房地产调控政策出台500多次,房企生存压力没变

时间:2019-12-18T19:51:25 来源:安居乐业网 点击:
  房地产调控政策出台500多次,房企生存压力没变
  继11月份出台的多项房地产调控措施创下今年以来的最高纪录之后,房地产市场仍有针对性地进行微调。从北方的黑龙江、长江中游的长沙到珠江三角洲的广佛,都有密集的资本审查和人才引进措施。据中原地产研究中心统计,今年全国房地产调控已达575次,远远超过去年的450次。
  这出戏仍在上演。12月10日,江苏省张家港市悄然取消了为期两年的商品房销售政策,引起了全国的关注。但没等政策正式公布,张家港就宣布了限制的结束。微妙的监管态度和楼市氛围,让人不禁想起去年此时山东菏泽监管松了第一枪,随后悄然离开了赛场。
  一旦市场稳定下来,直到经济衰退,所有涉及房地产的各方都将受到影响。漩涡中心的开发者,生存压力只会增加。同策咨询的研究数据显示,截至今年年中,a股上市样本房企的货币资金对短期债务的平均覆盖率为1.33,比去年同期下降0.4。房地产市场持续降温,开发商经营、资金链压力加大。
  规定方式各有不同
  与岁末气候相呼应,各地房地产调控方式同样“冷热不一”。
  几天前,黑龙江住房和建设等六部门联合发布了一份通知进一步加强全省房地产市场的监督,规定房地产公司应该保证投标前土地收购资金是自有资金,没有金融贷款或资本市场融资。此外,检查发现,房地产企业购买资金不符合要求,将取消土地拍卖资格,并在两年内禁止参加土地拍卖。
  针对土地端房企业资金性质,黑龙江严控态度明确。一些行业专家表示,如果非自营资金进入市场,随着更多的参与者可能推高交易价格。这有利于土地市场和稳定的预期,对于企业将给予重罚,不拍卖意味着不滚动开发,房地产公司对待土地拍卖更加谨慎。
  长沙和张家港这两座位于长江中下游的城市向南迁移,引发了围绕房地产政策的模糊辩论。
  12月11日,长沙市发展和改革委员会发布了一份规范商品房价格构成的文件,将商品房的平均利润率限制在6%-8%。这条消息重新点燃了公众舆论。12月12日上午,长沙市发改委回应称,这是长沙市新政策的延续,新政策将于2017年到期,仅适用于成本法监管的商品房。
  同样是在12月11日,张家港房地产交易中心的一名工作人员表示,解除房地产转让限制的政策已经停止。前一天,中介工作人员表示,该房屋两年以内可以直接转让,没有销售限制。今年7月,河南省开封市宣布取消这一限制,而第二天又宣布取消这一政策。
  把争论放在一边,移到陆地的南端。此时,监管步伐呈现活跃态势,从西南地区的成都,到世界第四大湾区的深圳、广州和佛山,“放松”行动继续进行。成都取消了对南部高新区、佛山等城市居民的限制,通过人才政策来扩大住房窗口。
  “今年的房地产政策是双向调控,既放松又收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但总体监管水平仍令人震惊。11月,全国房地产调控数量达到创纪录的72条。由于地方政府的大力调控,自2019年初以来,房地产调控总量已达575项,远远超过去年全年的450项。
  值得注意的是,许多城市开始密集的人才政策调整住房资格,这是最近高水平的监管的主要原因。数据显示,11月份中国有20多个城市出台了各种人才政策,包括佛山、南京、上海、成都、中山等近10个城市。
  无论监管多么严格,地方政府都是建立在土地融资的基础上,“底部”的房地产市场也是如此。以佛山为例,去年该市土地出让收入894亿元,公共预算收入703亿元。与此同时,佛山今年前10个月共售出92,492套新房,这是自3月份以来少有的连续第六个月下跌。土地财政依赖症没有减轻,如果房地产市场处于降温通道,仍是难以承受的痛苦。
  房地产市场已进入调整期
  回顾过去的房地产周期,这一轮的房地产调控,可能是前所未有的。三年前,从中央政府到地方政府,出台了各种政策来束缚疯狂的房地产市场。从“五限”到今年全面收紧房地产融资,这一轮监管的效果已经开始显现。
  根据国家统计局的数据,在70个新建商品房的大中城市中,11月份只有44个城市的房价上涨,比10月份少了6个,是近两年来的最低水平。本月房价下跌的城市数量增至21个,为今年最高,其中乌鲁木齐下跌0.9%,跌幅最大。一线城市广州也进入了前十名。
  张大伟认为,在住房市场低迷周期内,多数城市在新住房合同出台前就逐步放开了住房供应限制,使统计标准为新房净价的数据仍在上升。多数城市新建商品住宅价格扭曲,二手房价格涨幅较大。
  数据显示,11月份,33个城市的二手房价格下降,连续6个月下降超过20个;只有32个城市的房价上涨,这是近四年来的最低水平。北京和广州分别下跌0.4%和0.2%,上海持平,深圳上涨1.4%。31个二线城市环比上涨0.1%,与上月持平。35个三线城市环比上涨0.3%,环比下降0.2%。
  “一、二、三线城市的房地产市场正逐步进入调整期。如果没有重大的政策变化,下降的趋势预计将在2020年继续。”张先生说。
  中国的房地产市场一直处于稳定的冷却过程从2018年10月到2019年10月,根据金融战略研究所最近发布的一份报告在中国社会科学院城市与竞争力研究中心中国社会科学院。房地产市场的整体降温是显而易见的。房价下跌的城市数量和速度比去年同期更快。
  吗?从销售规模看,2019年11月商品房销售面积15654万平方米,环比增长11%,同比增长1.1%。根据这一计算,10月份首次实现正增长后,全年累计销售增长再次提速,1 - 11月份同比增长0.2%。但业内普遍认为,这是房地产企业“量价并举”的结果,并非市场回暖。
  根据这份报告,房地产对经济增长的净贡献已经由正转为负。为了人民的利益,房地产对整个家庭部门的生计有着双重影响;在结构调整方面,房地产业对结构调整和产业升级具有阻碍作用。在风险防范方面,房地产风险是我国经济的重要风险源。
  在此背景下,当前房地产市场仍以“保持稳定”为首要任务。相关报道预测,热点城市的调控政策仍将严格执行,不排除加大调控的可能性。随着房地产市场交易量的大幅下降,部分二、三线城市将逐渐出现库存风险。大多数三、四线城市的房地产市场面临相当大的下行压力。
  住房企业压力太小
  在监管的压力下,开发商仍然是第一个感受到寒意的。寒冷的冬天,中国恒大的广告牌出现在石家庄的主干道上,上面写着“全员营销月,大优惠”。事实上,此前中国恒大通过降价促销,在11月1日已实现销售额5854亿元,权益额5568亿元,位居行业第一。
  通过降价量产,截至11月底,近70家住宅企业目标完成率达到90%以上,世茂、龙湖、阳光城、金科、中良、禹州、宝龙等9家住宅企业提前实现年度目标。与此同时,有2%以上的住房企业的目标完成率仍在80% - 90%之间,少数住房企业的目标完成率仍低于80%。
  在销售压力和融资紧张的情况下,房地产公司对市场保持谨慎。从土地收购面积看,1 - 11月土地收购面积累计增速下降14.2%,比10月下降2.1个百分点。“目前,房地产市场仍处于下行阶段,全国拍卖溢价率仍较低。”克鲁认为。
  而如果住房市场持续降温,资金监管强度不降低,住房企业资金链将面临巨大压力。174家房地产上市公司的总现金持有量上升了7.98% 3.146.6十亿人民币2019年中期开始的,而总有息负债也上升了10.69%,至人民币7.6654万亿元从一开始,根据研究所的数据。随着负债规模的增大,企业的财务风险增大,鲁棒性受到影响。
  然而,许多受访者认为,年底是房地产企业业绩的关键时期,必然加大营销力度,换取现金流。预计2018年房地产市场交易额将超过15万亿元,年销售额可能超过16万亿元。
 
(责任编辑:安居乐业网小编)
安居乐业网
新楼盘大全
安居乐业网声明:凡注明“来源:安居乐业”或“来源:安居乐业网”的所有文字图片等资料,版权均属安居乐业网所有,转载请注明出处;本网部分资料为网上搜集转载,均尽力标明作者和出处,对于本网刊载作品涉及版权等问题的,请作者与本网站联系,本网站核实确认后会尽快予以处理。文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表安居乐业赞同其观点。如其他媒体、网站或个人转载使用,请与著作权人联系,并自负法律责任。
上一篇:现阶段,楼市迎来2大“新变化”
下一篇:2020年支持疫情防控房产税、土地使用税政策!
【延伸阅读】
2022房贷利率调整!现在买首套房能省多少钱?
辽宁沈阳增值税免征年限从5年降至2年
2022年房价、调控政策,住建部最新定调!
住建部权威规定房租年涨幅
天津发布就业困难人员认定办法
2022广东中山提高住房公积金贷款额度
2022房地产市场有哪些新动作?
房贷首付比例和房贷利率均下调,买房的时机到了!

最新楼盘

鹏润美墅家

鹏润美墅家

楼盘均价 11000元/平

保定白沟

查看详情
北戴河孔雀城

北戴河孔雀城

均价 7800元/m²

北戴河新区

查看详情
实地海棠雅著

实地海棠雅著

均价 9500元/㎡

天津宝坻

查看详情
房金宝 房贷计算 返回首页
关闭
关闭