“商改住”未最终落实投资商业公寓须谨慎

　　“商改住”未最终落实商业公寓须谨慎

　　近来以“98万入手珠江新城公寓”为噱头的跑马地大厦再度在商业地产市场掀起风云。“3·30新政”后，广州一手商业地产成交下挫明显，尤其是公寓物业成交量大幅下降。从中原地产监控数据显示，双位数成交的商业公寓盘已可挤进全市前十，偶尔出现一些过百套网签成交，则属于批量网签或者滞后网签。一、二手商业地产在新政下，成交更见萎缩。

　　对于憧憬低总价入手珠江新城二手公寓的者来说，各地即将出台的“商改住”细则是推动他们入市的一个主要因素，不过，虽然近期各地有放出“商改住”的政策气球，但从细则的征求意见稿来看，降低“商改住”单位的流动性是主旋律，这意味着“商改住”后变现能力进一步削弱。

　　各地“商改住”无细则

　　“商改住”是国家鼓励行业发展的一个方向，但是各地暂时都未出台细则。6月30日，广州市发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中第9条规定“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售”。这一条规定，显示希望开发商长期持有，目前不少大开发商都参与长租公寓的开发，且不少地块在出让开始就已约定“只租不售”，广州的“商改住”细则日后若落实，对开发商是一个利好。

　　8月18日，佛山市发布《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知（征求意见稿）》，其中规定“自然通风、采光和配套设施满足居住生活的商业、办公等项目，不改变使用年限，建设单位、法人或个人可申请改建为租赁住房，经规划、公安消防、住建等部门审批和验收，凭流管办的租赁登记备案证明，到供水、供电和燃气部门申请用水、用电、用气价格按民用标准执行。改建后的租赁住房10年内不得转让”。佛山的“商改住”征求意见稿对申请“商改住”规定了6个步骤，较富有实操性。

　　“返租”有不确定性

　　据中介透露，跑马地大厦公寓单位拟定的售价相差较大，无明窗的单位售价不到5万元/m2，有明窗的单位售价则接近7万元/m2。据一位到过现场查看项目的者说，无明窗单位居住舒适性不高。

　　中原地产研究发展部人士表示，该项目周边有一二手商业公寓项目在售，位于5号线潭村站出口的珠光新城御景二期，一手公寓售价4.5万～5万元/m2。二手公寓为马赛国际公寓、富力公园28和力讯T，售价主要集中在3万～5万元/m2，单位租金大致在70～90元/m2/月，租金回报率水平主要为1.4%～3.6%。行业人士认为，从珠江新城周边一、二手公寓的价格来看，马会铂金公寓整体售价略微偏高，但因小面积单位，总价低，位置优势及产品稀缺性，可接受程度较高。不过者应注意未分契偷步入市所带来的风险，且即使商宣传“返租10年”，有些项目之前已发生商单方面取消返租或大幅下调返租租金的情况，个人者入市需谨慎。