两个“坚决不碰”和非50强不贷

　　两个“坚决不碰”和非50强不贷

　　“对房企来说，‘财大气粗’拿地的日子已经一去不复返了。尤其是在一线城市，房企拿地必须是自有资金，开发贷杠杆能撬动的资金也比以往大为减少。房子建好后获取预售证不容易，要受到限价的制约。房子卖掉以后，银行对按揭贷款的放款也变慢了。”上海某股份制银行支行的一位副行长说。

　　就融资成本而言，据记者了解，目前民营房企通过信托渠道融资的主流成本在9%至10%（年化利率），实力稍差一点的民营房企融资成本在10%至12%。有券商分析师得到的数据是：“部分房企反馈，融资成本其实从2017年四季度就开始快速上升，目前大房企融资成本在5%左右，中小房企的融资成本差异比较大，从6%至9%不等，有些甚至更高。”

　　同时，融资门槛也在提高。如有的银行提出两个“坚决不碰”，即：对于长周期项目且房企拿地的楼板价较高的，银行测算有风险的坚决不碰；豪宅项目的开发贷坚决不碰。据悉，多数银行现阶段只青睐三类房地产项目：城中村改造、租赁住房（低成本拿地）、物流地产。前述副行长还透露：“银行已不主动给房企发放开发贷，部分银行现在连按揭贷款都不太愿意发放了。”甚至有银行以前设置的门槛是对百强房企放贷，现在则要求达到前50强甚至前30强。

　　信托公司方面，目前信托类资金只能用于开发贷或国家鼓励的城市更新改造项目，且监管也在收紧，如要求房地产项目必须符合“432”原则（即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”）。信托业内人士解释：“这是由于融资成本提高了，加之销售环节又不太顺畅，现在很多单一房地产项目的开发商净利率只有5%到8%。很多时候，信托公司会担心随着市场形势变化，有些项目可能出现还款困难。”因此，有些信托公司今年以来甚至没有向房地产项目投放过资金。

　　此外，国家统计局最新公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据显示，15个热点城市中，有11个城市的新建商品住宅销售价格同比下降，一线城市32个月以来首次出现价格同比负增长。另据券商研报，1月份100个大中城市住宅类用地成交面积同比下降19.8%，总价却同比上升23.78%。在房价降地价升的同时，引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险的呼声也越来越高。