芝加哥市政府投资13亿美元建造经济适用房！

据芝加哥太阳时报（Chicago Suntimes）和芝加哥凯恩商业周刊（Crain's Chicago Business）报道，芝加哥市政府计划13亿美元用于建造新经济适用房，将在芝加哥市中心及周边开展24个独立建设项目，提供约2428个单元用于租住。

这是芝加哥市政府有史以来规模最大的新建经济适用房计划，是2019年批准金额的两倍多，有助于推进芝加哥市长洛里·莱特富特 (Lori Lightfoot) 在全市范围内保护经济适用房的目标，并帮助部分社区改善环境，协调芝加哥市中心及其周边社区共同发展。

图源：Galit Rodan/Bloomberg

据悉，本次计划将着重在芝加哥市北部、南部和西部新建或翻新经济适用房。市长莱特富特宣布该计划时说：“我们设想的城市，是每个居民无论年龄、收入、身份、能力，都有机会和资源在他们称之为家的社区里过上舒适的生活。”。

芝加哥市住房专员（Housing Commissioner）玛丽莎·诺瓦拉（Marisa Novara）在新闻发布会上表示将在芝加哥77个社区区域内公平分配经济适用房的数量。

图源：Ashlee Rezin/Sun-Times

芝加哥市住房部专员玛丽莎·诺瓦拉 (Marisa Novara) 将负责监督芝加哥价值13亿美元的新经济适用房项目。

诺瓦拉在住房部工作的主要目标是将经济适用房的资金分散到整个城市，而不是集中在几个街区或社区。该部门是市长莱特福特为改善居民住房负担能力和打击芝加哥种族隔离计划的一部分。

而对于开发商而言，建设经济适用房可以使用联邦低收入住房税收抵免来补贴建筑成本，并申请对特定地块进行区划变更或提升。将非住宅区划改为住宅区划、低容积率区划改为高容积率区划又称“区划提升”（upzoning）——对开发商来说，区划提升的本质是政府给市场带来了新的商机。

位比尔森的Thalia Hall 图源：Google

例如在该计划中，芝加哥市已在比尔森（Pilsen）18 街和皮奥里亚（Peoria）街交界处，以1200万美元的价格购买一块占地超过6英亩的重要空置地块，并批准了联邦税收抵免，以支持整个芝加哥建设经济适用房项目。据报道，该地块至少可容纳280个经济适用房单元，低廉的房价将吸引大量居民搬迁来此。

作为提供经济适用房计划的一部分，芝加哥将收购皮奥里亚街和18街以北的一块空地。图源：Pat Nabong/太阳时报

诺瓦拉说，芝加哥市采取行动是为了保护附近地区的经济多样性。她把这个地方称为“比尔森最后一块大型空置可开发土地，在那里我们看到了社区快速的高档化。”诺瓦拉部门2021年的一项研究发现，在过去的二十年里，税收抵免主要用于芝加哥市南部和西部较为贫困区域的开发项目。

图源：Google

OFF - MARKET市场下项目-芝加哥比尔森/小村庄（Pilsen/Little Village）地区26栋长租公寓物业，258个公寓单元，17,400 平方英尺零售物业的组合，价格：$52,485,000。

在今年获得批准的24个项目中，有10个位于市长莱特福特在其南部/西部项目中特别关注的10个社区之内或附近。其中5个涉及芝加哥住房管理局（Chicago Housing Authority）为租户预留的单元，例如北侧的Lathrop住宅和西南侧的LeClaire Courts重建项目。其中有684套新单元将适合家庭居住，有两到四间卧室。

官员们表示，根据美国联邦政府制定的规则，芝加哥市政府将决定哪些项目应享受税收抵免，即相当于建筑或购置成本的4%或9%。作为补偿，开发商或业主同意以低于市场的租金价格为合格租户提供相应的租赁单元。

这座位于比尔森社区的15单元长租公寓，今年由FWP福瑞韦恩以100万美元的价格售出。图源：福瑞韦恩

同时，官员们还表示，一些建设项目还可以获得城市税收补贴。这些提议正处于融资和分区审查的不同阶段，可能会在未来8至18个月内推进。

此外，这项计划并不是只在城市最贫困的区域建造经济适用房，而是覆盖了近北区（Near North Side）、林肯公园（Lincoln Park）、林肯广场（Lincoln Square）等芝加哥北部较为富裕社区的公寓。

芝加哥市中心优质社区林肯公园（Lincoln Park）4单元长租公寓。6.23% CAP RATE, $1,748,000, 100%入住率。

还包括了芝加哥市近南区（Near South sides）、奥斯汀（Austin），恩格尔伍德（Englewood），洪堡公园（Humboldt Park），上城区（Uptown）和伍德朗（Woodlawn）等社区。诺瓦拉表示，到目前为止，开发商利用城市激励措施建设以公交为导向型的开发项目主要集中在北部。

诺瓦拉说：“我们在南部和西部有强大的交通系统，但我们还没有看到开发商参与其中。”她说，在批准的24个项目中，有一半是南部和西部的TOD*项目。

TOD：公共交通导向型开发（transit-oriented development，TOD）。以公共交通为导向的开发是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

芝加哥市中心新兴社区West Town 4单元长租公寓，步行可到达洪堡公园。6.04%CAP RATE, $1,199,800, 100%入住率。

那么，建设经济适用房会打击开发商新建公寓的积极性吗？经济适用房在很大程度上是一个被公众误解的话题。有很多人认为，经济适用房吸引的是不太受欢迎的居民，它本身的建筑质量较低，而且会拖垮社区。还有人认为拥有经济适用房的社区可能不利于商业发展。

图源：Terrence Antonio James / Chicago Tribune

拜伦·西格乔-洛佩兹 (Byron Sigcho-Lopez) 在市政厅举行新闻发布会，呼吁在该市建造更多经济适用房。

事实上，缺乏安全且大部分居民能负担得起的住房短缺问题，正在给美国城市的经济发展造成损失。未能加快经济适用房解决方案步伐的城市会驱逐部分居民，失去潜在工人，阻碍当地经济增长。

过高的房价会减缓城市经济的发展，导致就业岗位空缺，降低社区的消费能力。但是，当经济适用房唾手可得时，所有收入水平的人都能获得更多的机会，社区里的居民在居住空间上有更多高性价比的选择，也就有更多的钱用于其他消费。

图源：Google

现代经济适用房将吸引广泛多样的居民，其建造质量与市场上其他公寓相当，有时甚至超过部分市场上其他公寓。同时，经济适用房将吸引越来越多的城市居民，并带来稳定的现金流，且入住率不会随经济波动。对当地、社区企业和大公司来说都是一个急需的福利。

市场需求的增长需要有供给的跟进，而供给的跟进则必须要有政府允许的新增住宅容积率。政府或开发商可以通过区划提升，在原本不能建住宅的地方建造住宅或长租公寓，而额外的容积率意味着大量的市场价住宅和公寓，这将带来的巨大利润可以补贴开发商建设经济适用房的成本。经济适用房的建设将为芝加哥市中心及其周边社区带来巨大的机遇和利润。

芝加哥市西北郊繁华社区波蒂奇公园（Portage Park）23单元长租公寓。8.06% CAP RATE, $3,200,000, 100%入住率。

对于大多数芝加哥的居民而言，租金是每个月最大、最重要的支出。在新冠疫情期间，大部分人的收入锐减，支付租金的能力大幅下降，没有多余的钱去消费租金以外的商品或服务，使得芝加哥城市的经济发展停滞不前。

但是，当经济适用房社区的居民能够支付低廉的租金时，他们就能够在其他商品或服务上花更多的钱，居民可支配收入增加，这将有助于当地社区零售和服务业的稳步发展。

芝加哥南部商业中心蓝岛（Blue Island）购物中心。7.01%CAP RATE, $3,700,000。

与此同时，根据美国人口普查局（U.S. Census Bureau）最新公布的人口普查数据显示，芝加哥市的人口在过去十年中适度增长，2010年至2020年间增加了约5万多居民。截至 2020 年 4 月 30 日的十年中，芝加哥的人口从 2,695,598 人增加到 2,746,388 人，继续位居全美第三大城市。

这十年间，芝加哥市人口增长率为1.9%，虽然在全美前十大城市中涨幅较低，但相较于2000年至2010年间6.9%的下降要好得多。

资料&图源：美国人口普查局（U.S. Census Bureau）

人口普查局展示的地图也表明，芝加哥大都会区（Chicago Metropolitan Area）人口增长最为明显，总人口约为845万，其中的每个县都迎来了人口大幅增长，其中心区在过去十年中崛起为一个繁荣的人口区域。

资料：美国人口普查局（U.S. Census Bureau）图源：人口学家/顾问弗兰克·卡拉布雷斯（Frank Calabrese）

其中，拉丁裔的人口增长最为明显，约占总人口的29.84%，并首次超过非裔成为芝加哥市第二大人口群体，但不像过去那样集中在Humboldt Park和Pilsen/Little Village等社区。

亚裔人口净增约4.5万人，相较于上一次的数据，增幅约31%，约占总人口的6.19%，是人口增长最快的族裔。

许多非裔美国人社区（南部和西部地区），人口下降较为明显，约占总人口的28.68%。在过去十年中减少了约8.5万人，但仍然是前十年下降（减少近20万）的一半左右。

白人人口则增加了约9000人，依旧位居芝加哥市第一大族群，约占总人口的31.45%。

资料：美国人口普查局（U.S. Census Bureau）图源：人口学家/顾问弗兰克·卡拉布雷斯（Frank Calabrese）

疫情期间，芝加哥由于其丰富的人才资源和低成本、高性价比的地产市场，吸引众多门户城市的企业搬迁或扩建在芝加哥的办公室，吸引了如：谷歌（Google）、亚马逊（Amazon）、思科（Cisco Systems）、优步(Uber)、沃尔格林(Walgreens)、百事可乐(PepsiCo)、费拉拉糖果(Ferrara Candy)和Cboe全球市场(Cboe Global Markets)等等。

大公司的搬迁不仅吸引了他们的供应商、服务合作伙伴，以及大公司当前和未来的员工，还吸引了众多初创公司、中小企业等等。同时也带来了大量优质人才，带动了人口布局的重构。众多高素质、高收入的人才在此汇聚，对于优质的公寓、餐饮、零售和服务业的需求非常旺盛，未来，芝加哥市中心其周边社区长租公寓、零售地产和办公楼的租赁市场需求大幅提升。

FWP福瑞韦恩-芝加哥南部最安全社区之一Calumet Park 52单元长租公寓。52 UNITS | 10% CAP RATE | $3,120,000

大力推进经济适用房建设的另一个巨大经济影响是它可以为城市创造大量长期并稳定的就业岗位。例如在建设阶段，地产公司将需要雇佣制造业工人和建筑公司来建造物业，建造完成后将需要维护、运营和租赁工作的人员，以保持该物业拥有的良好管理和清洁服务，以吸引和留住前来租赁的居民。

而当地企业则为这些劳动力提供所需的资源，例如超市、加油站、餐馆和娱乐场所等等，从而刺激更多的就业。而作为商业地产的业主或人可以利用这些商业增长创造机会，为员工/租客提供更多的居住空间或消费服务，这也会吸引更多的中小企业搬迁到该地区。