楼市回顾
2021.12.13-12.19
在2021年最后一个月内，从中央政治局会议、中央经济工作会议到中国经济年会，用“稳字当头、稳中求进”等关键词给2022年的中国经济工作定下基调。同时，也给房地产行业定下了新基调。
12月6日，中央政治局会议明确：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”
12月10日，中央经济工作会议提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
紧随其后，于12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆再次重磅定调，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”
一周之内，从中央政治局会议、中央经济工作会议到中国经济年会，监管层密集发声，以上对房地产行业重大政策表述中释放了哪些新信号？对于房地产行业发展提出了哪些新思路？又将如何影响2022年房地产市场走向？
中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，“房地产业规模大，链条长，牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产中，在地方财政收入中，在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”
“本次表述是2017年后再提房地产是支柱产业”，兴业证券分析师阎常铭认为，“参考中央经济工作会议对2022年经济工作的稳字当头、稳中求进的部署，以及中央财经委员会办公室副主任韩文秀关于各地区、各部门都要负担起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，慎重出台有收缩效应政策的相关表述，明确释放了一个信号，即经济‘稳’，需要地产稳。”
中指研究院也认为，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力......保持国内经济稳定是2022年政府经济工作的重心，而房地产作为国内经济的支柱产业，还需要发挥稳定器的作用。”
实际上，根据国家统计局公布的《2020年四季度和全年国内生产总值（GDP）初步核算结果》，房地产行业2020年全年GDP绝对额为74553亿元（约占当年全国GDP总额的7.3%），而加上建筑业后对GDP合计贡献率可达14.5%，位列各行业第三位，排在制造业和服务业之后。
图源：国家统计局
“实际上由于房地产业在国民经济中的占比较高，且关联产业比较多，所以客观上说，房地产必须要稳定和健康发展，否则对于产业经济、国民经济和宏观经济等影响比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。严跃进预计，此类定调后，预计一系列支持房地产的地方政策会出台。
行业动态回顾
01
个人住房贷款投放加快
房地产融资环境改善
中国人民银行12月13日发布的数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。另据中国证券报记者从监管部门和多家银行了解，11月末，银行业金融机构房地产贷款同比多增2000多亿元，其中，个人住房贷款余额同比多增1100多亿元，开发贷款同比多增900多亿元。业内人士表示，数据表明金融机构对房地产融资行为持续改善，房地产市场合理资金需求正得到满足，预计房地产融资将进一步回归正常，促进房地产业良性循环和健康发展。
02
证监会
稳妥化解债券违约风险
12月13日证监会强调，坚持稳字当头、稳中求进，努力维护资本市场平稳健康发展。把稳增长、防风险摆在更加重要的位置，通过深化改革稳定市场预期，加强与市场的沟通，做好预期管理。稳妥化解债券违约风险，对“伪私募”、“伪金交所”等风险深入开展整治。正确认识和把握资本的特性和行为规律。一方面要发挥资本作为生产要素的积极作用，继续强化资本市场在促进资本、科技和产业循环方面的重要功能，保护产权和知识产权。另一方面，加强对资本的规范引导，对特定敏感领域融资并购活动从严监管，与相关方面共同建立健全防止资本无序扩张的制度机制、为资本设置“红绿灯”，依法加强对资本的有效监管，有效控制其消极作用。
03
国家统计局
11月商品住宅售价环比总体下降
国家统计局12月15日消息，国家统计局城市司首席统计师解读11月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示，11月份商品住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅回落。从环比看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降。据测算，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.3%和0.2%，广州下降0.6%，深圳持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2个百分点和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
04
最高法
法拍房受房产所在地限购政策约束
据最高人民法院12月19日消息，《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》已于2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行。规定中明确，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
05
百城卖地逾4万亿元同比下降7%
开发商整体拿地情绪平淡
今年下半年以来，伴随着销售市场的降温，土地市场持续低迷。据中原地产研究中心统计数据显示，2021年1月-11月，全国热点百城卖地金额为4.05万亿元，比2020年同期下降7.4%。“首轮集中供地下，房企抢地；第二轮调整了相应规则，地产商由于资金链吃紧，拿地热情锐减，流拍率达30%；第三轮集中供地正在进行中，房企拿地热情有所提升，但提升有限，反应可谓平淡。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
06
70城新建商品住宅价格环比跌0.3%
下跌已持续三个月
12月15日，国家统计局发布2021年11月商品住宅销售价格变动情况。11月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.4%。从9月到11月，房价指数环比下跌持续了三个月，且跌幅从0.1%扩大至0.3%。国家统计局城市司首席统计师绳国庆对数据进行了解读：2021年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。
土拍市场回顾
07
青岛第三批集中供地收官
42宗地揽金133.31亿
12月15日，青岛第三批集中供地收官，三日揽金133.31亿元。本次集中供地共45宗地块，除3宗流拍、1宗溢价成交外，其余41宗均以底价成交。竞拍规则延续二批次的规则，设置地块最高限价，多数地块的溢价率设置为15%，部分设置在10%。在达到最高限价后转到线下竞高品质商品住宅（包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设和摇号环节等。
区域市场回顾
08
北京
将率先推出个人 “购房资格绿码”
12月15日，《北京市培育和激发市场主体活力持续优化营商环境实施方案》正式对外发布。本次方案中明确北京将持续优化不动产转移登记的办理流程，进一步便利房屋交易行为，在目前已上线个人自行成交存量房在线办理网签功能基础上，下一步将提供个人购房资格绿码服务，实现购房资格实时查询。
09
上海
新盘认购计分规则再次优化调整
12月17日，上海第六批次楼盘相继发布认购信息，多个楼盘的认购规则和之前第五批相比有一定调整，包括“赠与限购”、“公租房承租人限购”和“社保缴纳年限调整”三个方面。此次上海积分政策调整，继续强调购房政策的公平性，让积分计算的公式更加合理、更加透明、更加公平，打击虚假高积分的人员如租住使用权房（公房）的居民，同时对一些低积分人员（如退役军人和博士）给予帮助，从而确保交易公平的导向。
10
湖南2022年起
全面推进新建商品房交房即交证
12月14日，《湖南省推进新建商品房"交房即交证"改革实施方案》正式对外公布。据悉，从2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施"交房即交证"。《实施方案》提出，进一步加强不动产登记综合受理窗口和工程建设审批综合服务窗口建设，实现"交房即交证"工作与工程建设项目审批有关事项有机结合，推动水、电、气、网络、电视等开户业务联动办理。
11
陕西三孩配套政策出台
多子女家庭置换房屋按刚需对待
12月14日，陕西省政府发布“陕西省优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案”。该方案明确加大税收、住房等生育支持政策力度。对多个未成年子女家庭在租房、购房方面给予帮助和倾斜。研究制定差异化租赁优惠政策，根据未成年子女数量，配租公租房时，在户型选择等方面给予照顾。多子女家庭改善、置换房屋，按刚需家庭对待。
12
佛山
个人转让二手住宅个税降为1%
日前，《国家税务总局佛山市税务局关于调整佛山市个人二手房转让个人所得税 土地增值税核定征收率的公告》（以下简称《公告》）发布，按照《公告》，个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%。据了解，在此之前，佛山个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率为2%。
13
桂林
12月购房按合同额1%发放消费券补贴
对购买五城区新建商品房的购房者予以补贴，2021年12月1日至2021年12月31日期间，在桂林市象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区购买新建商品房（含住宅、商业、办公）的，按成交合同额的1%发放消费券补贴购房者（全额抵扣券，可于领券之日起至2022年3月31日前，在本地商贸企业购买百货、家电、车辆等）。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，桂林对于房企进行贡献奖励，有创新性，有助于鼓励房企经营，带动房企四季度经营业绩的提振。
14
镇江
存量房交易资金可委托银行进行监管
近日，为了进一步规范存量房交易市场秩序，维护交易双方的合法权益，保障交易资金的安全，江苏镇江市住房和城乡建设局印发《镇江市市区存量房交易资金监管暂行办法》。自2022年1月15日起，镇江市区（京口、润州、镇江高新区）国有土地存量房进行交易时，交易双方当事人可根据自愿原则，将房屋交易资金委托给资金托管银行，通过由政府搭建的存量房交易资金监管平台进行监管。交易双方在完成房屋所有权转移登记后，由资金托管银行按照协议约定将监管的交易资金划转给出卖方。
房企动态回顾
15
德商产投服务
17日港交所挂牌上市
12月17日，德商产投服务（02270.HK）在香港联交所挂牌上市，成为2021年通过IPO方式成功登陆资本市场的第12家物企。12月16日，据德商产投服务披露，其发售价定为每股发售股份1.11港元（不包括1%经纪佣金、0.0027%证监会交易征费及0.005%联交所交易费）。以此计算，经扣除包销费用及佣金及德商产投服务就全球发售应付的估计开支后，估计将获得所得款项净额约1.28亿港元。
16
花样年“18花样年”
本金及利息延期兑付获债权人表决通过
12月18日，花样年集团(01777.HK)公告，12月16日公司召开“18花样年”2021年度第四次债券持有人会议，《关于有条件同意发行人延期兑付“18花样年”本金及利息的议案》表决通过。公告称，2018年12月，花样年中国公开发行“18花样年”，发行规模不超过10亿元人民币、当前余额9.49397亿元人民币，票面利率7.5%。根据议案，“18花样年”2021年应付利息80%展期一年、本金展期两年。花样年中国12月17日发布决议公告披露，该议案通过率达85.68%。
17
引入战投博裕
金科服务于17日复牌
12月17日，金科服务于上午9点正起恢复买卖。在此前的12月16日，金科服务发布公告称，金科股份成功引进博裕作为本公司战略者，并向博裕旗下主体Broad Gongga Investment Pte.Ltd.协议转让其所持金科服务约1.44亿股H股全流通股份，约占金科服务总股本的22%，每股转让价26港元，转让金额约37.34亿港元。上述交易完成后，金科股份仍持有金科服务30.33%的股份，且仍为金科服务的第一大股东及控股股东。
18
中海、万科
披露中期票据发行计划
12月17日，据中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统披露，中海企业发展集团有限公司拟发行2021年度第二期中期票据，发行金额为40亿元，所募集资金拟用于归还合并范围内项目贷款；12月16日，万科拟注册发行两笔中期票据获修改完善建议，总额50亿元，所得款项用于偿还存量银行贷款。
19
富力地产
可能无法兑付1月13日到期的优先票据
12月15日，富力地产公告称，拟以折扣价回购将于2022年1月到期的共7.25亿美元5.75%优先票据，债券持有人可选择以原定价格卖出变现，但只可出售所持票据的50%；或是选择全部卖出，但价格相当于是原来价格的83%。同时还提到展期半年至2022年7月13日偿还的选项。但若要约收购和同意征求未能成功完成，公司可能无法在2022年1月13日到期时全额赎回票据。12月16日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人主体信用评级从“B-”下调至“CC”，评级展望“负面”。
20
吴镝接替张海出任万科上海区域区首
12月16日，万科内部发文宣布对上海区域进行新的人事换防。其中，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO；原万科上海区域第一副总、杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首。对于此次人事变动，万科称，公司一方面要在组织上加强一盘棋建设，全面提升开发业务的联合作战优势；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台，以激发团队斗志，打更多硬仗胜仗。
