近日,银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示,我国地方政府隐性债务状况趋于改善,房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。现在房地产价格有一些调整,需求方面结构也有所变化,对金融业来说是一个好事。这场发布会透露出房地产行业企业发展需挤出投资需求,防范金融风险,平稳调整的信号。
自开年以来,多地“因城施策”出台多项稳楼市“自选”政策,进行多番 “稳中有度”的涉房金融政策调整;与此同时,房企也在通过债务展期、出售资产、内部调整等手段积极展开“自救”。业内普遍认为,部分一、二线城市楼市已有暖意,房地产行业将告别“高歌猛进”,从高增速向高质量发展阶段转变。
房地产对于国民经济的重要性不言而喻。在繁荣初期,能够加速城镇化与农业人口向城市迁移,为工业等发展提供充足的劳动要素。但随着房地产开发与投资的回报率持续超过实体经营时,金融资源便开始向该领域过度倾斜,部分房产脱离居住属性,“炒房”现象出现。房地产开发经营模式转变为“高负债、高杠杆、高周转”,深埋金融风险隐患。
鉴于此背景,2016年,明确“房住不炒”定位以来,涉房金融政策一直在进行“阶段性调整”。受2020年疫情突发影响,前期房地产市场也有“受伤”,但随着疫情防控形势向好、复工复产加速推进,叠加经营贷、消费贷等助推,资金开始违规流入楼市,冷清不足2个月的房地产行业,进入长达4个月之久的升温区。
彼时,部分城市楼市“虚热”问题严重,引发政策层面重点关注。2020年7月份,在房地产工作座谈会上,相关部门明确表态,“要高度重视当前房地产市场出现的新情况、新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦”。同年,控制房企有息债务增长的涉房融资“三道红线”,以及各大商业银行明确分档设置的房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限政策,相继落地。
但政策传导至市场需要时间,部分重点城市2021年上半年楼市成交依然火热,炒房团仍有出没。在此背景下,2021年7月份,住建部等八部门联合发布通知,将依法重点整治房地产开发、房屋买卖等人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。信贷收紧紧随其后,热点城市房贷利率接连上调,监管部门对违规贷款银行密集开出罚单。2021年下半年,房地产市场明显降温。
不久之后,受制于融资端收紧、销售端遇冷、信贷环境趋严以及偿债压力犹存等因素,过去盲目扩张的房企开始陷入流动性危机。当某知名头部房企出现债务违约,引发了市场对行业信用基本面的担忧。
不论是“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度,还是二手房指导价等调控政策,本意均是稳楼市,构建行业发展的长效机制。不过,一些金融机构在具体执行过程中也确实存在尺度过严、力度过大等问题,叠加部分房企本身不自律,加速此类房企流动性危机浮出水面。
从产业链角度看,房企债务违约会导致关联行业财务风险和坏账损失增加,对房地产风险敞口较大的金融机构首当其冲。为避免系统性金融风险的发生,当前房地产调控政策从趋紧变为适度调整。当下政策的适度宽松,在全国各地正以多种“自选”加“组合”的方式落实,最终目标是助力房地产行业告别高歌猛进,拥抱精耕细作,从高增速向高质量发展阶段转变。