当然是开发商。作为“房住不炒”政策的补充内容，其实租赁用房是针对居住需求来释放的一个大招。他既满足了收入稳定群体对居住的迫切需求，也在购房之外，给这些群体提供了一条明确的解决路径。而这些收入稳定、有需求、年龄偏低的群体，恰恰是当前房地产市场中，自助买房和投资买房的主要来源。
这个分流需求调控市场的大招，可以说是在竞地价、限房价、限购之后，国家对于房地产市场调控的第四记组合重拳。而作为受打击更严重的房企而言，只能咬牙不得不接受，因为不接受就没地拿，没地拿就没存货，没存货就面临生存问题。各路房企不得不再一次的优化设计、精细成本、颗粒度管理，这一次不是针对商品房，而是针对租赁住房。
房企对于租赁住房的处置，显然一时也拿不出更多的变通办法。
预见房企对于租赁用房的管理，更多将采用价格门槛和时间杠杆。比如要求客户租期不短于十年，要求一次性付清等条件。或者采用成立资产管理公司方式，一方面以优质地段的租赁用房发行资产REITS融资，或者将资产管理公司股权质押、出让，达到尽快回款的目的。
租房者的期盼
其实对于租赁住房，无需过度解读。
首先作为不能为房企贡献利润和现金流的瘦狗型产品，从开发商角度来看，租赁住房纯粹是阻挡在他们追求利润道路上的障碍。是为了拿地生存而付出的必要代价。
所以即便是与商品房同期规划、同期建设、同材同质，租赁住房也一定是最后建设最后竣工的那个组团，位于社区边角位置。因此租赁住房正式在市场上露面、定型定价，至少应该在拿地26个月的建设周期之后。2024年初登陆市场开门纳客。
其次，处于对回笼资金与利润的需求，大多数开发商必定会采用资管公司模式，将租赁用房的真正持有机构与自己做一些切割，比如出让管理机构的部分股份、比如将所有租赁住房打包出让等。有可能租赁住房最后真正收租的房东，并非是当初拿地的那些某K、某J、某R房企。
同时为了保持小区的整体居住氛围和客群圈层，对于租赁住房的入住条件，往往还会增加一些捆绑要求，毕竟只要双方同意，又合规合法，政府也不会过度要求。房企必定会筛选那些能一次性负担大额租金的客户，作为目标客群，甚至想租房必须买个车位，也未必不可能。
而且租房的同权问题，也不应期望太高。租上几年房就能落户，乃至租房就能有学籍的事，还是不要多想，那对于其它买房者而言，太不公平了。
但是我们也应该看到租赁住房真正的意义，是对于有居住需求的社会人群，在满足同质同材、合理居住需求方面，打开了一个新路径。毕竟不能总是依靠限购与限价强势调控市场，租售结合、合理疏解居住需求，才是淡化风险合理发展的先进策略。
在这一点上，通过租赁用房的放量入市，抑制房价过快上涨，满足人民合理居住需求，可以说已经初具成果。
期待有优秀的租赁住房案例，尽早出现。
