购买了回迁安置的两限房,合同有效吗

　　购买了回迁安置的两限房,合同有效吗

　　2008年，王女士家里拆迁，结合拆迁政策和王女士家庭情况，给王女士安置了2套三居室。

　　房子下来后，王女士想出售其中一套房屋，作为儿子出国留学费用。张先生家人口多，正好王女士出售的三居室面积大，由于尚未取得房本价格也低一些，于是张先生通过中介公司购买了王女士的回迁安置房，双方约定房屋总价款80万元，签合同当日支付定金2万元，交房当日支付首付款68万元，过户当日支付尾款10万元。

　　合同签订当日，张先生支付了定金2万元和68万元首付款，王女士将房屋钥匙交给了张先生。张先生将房屋装修后居住至今。

　　2011年，王女士取得房屋所有权证才发现房屋是限价商品房，5年之后才能上市交易。王女士和张先生协商后签了份补充协议，约定张先生当日支付王女士尾款9万元，1万元待5年后能过户时再支付。签完补充协议，张先生支付王女士9万元。

　　2016年，王女士找到张先生，并告知张先生双方买卖的是限价商品房，限价商品房5年内不能上市交易，双方所签订的房屋买卖合同为无效合同，并要求张先生把房屋返还给她。张先生非常气愤，购房款基本全部支付，自己也居住近10年了，房子是拆迁来的，不属于国家保障性住房，怎么就无效了？不知如何处理的张先生咨询律师寻求帮助。

　　【律师解读】

　　北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，限价商品房和经济适用房一样属于国家保障性住房，因其性质特殊，在交易时比较容易发生纠纷。

　　保障性住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的住房，其目的是保障低收入家庭的基本住房需求，具有保障性质的政策性住房。因此，买卖不满5年的保障性住房，因损害社会公共利益而导致合同无效。

　　限价商品房是保障性住房的一种，而其中一部分限价商品房不同于其他保障性住房。限价商品房的取得有两类，一类是符合条件的低收入家庭通过摇号取得，另外一类是基于拆迁取得的。这两类限价商品房的买卖合同效力在司法实践中有不同的观点。

　　一种观点认为拆迁取得的限价商品房，不同于一般意义上向不特定社会公众配售的保障性住房，即使是符合条件的社会公众通过摇号也无法取得，因此此类限价商品房的买卖并不损害社会公众利益，因此买卖合同是有效的。

　　另外一种观点认为，无论交易的限价商品房是如何取得的，其性质都是限价商品房，那么在5年内买卖的，都属于无效合同。

　　李松律师表示，从法理和保护买卖双方利益及保障市场交易角度，第一种观点更为合理。拆迁取得的限价商品房，是向特定的拆迁户出售的，并不是向社会公众配售，其交易并未侵犯不特定公众的公平配售权益，也未损害社会公众的利益，在签订买卖合同时也是双方真实意思表示，因此双方签订的合同合法有效，买卖双方应按照合同约定履行。

　　具体到本案，诉争房屋是王女士拆迁取得，张先生已支付大部分购房款，且实际居住近10年，王女士和张先生签订的房屋买卖合同应属有效，王女士应按照合同的约定配合张先生办理过户登记手续。

　　律 师 团 队

　　北京市东元律师事务所合伙人律师，市律协房地产法律委员会委员,于2008年创立李松房地产律师团队，系国内较早建立的、专注于房地产领域的精英律师团队。