十大城市二手房价格整体平稳，三季度累计涨幅低于新房

　　十大城市二手房价格整体平稳，三季度累计涨幅低于新房。2019年1-9月十大城市二手房价格累计上涨0.28%，其中三季度累计上涨0.29%，较去年同期收窄0.15个百分点，整体价格较为稳定；三季度十大城市新建住宅价格累计上涨0.93%，累计涨幅持续高于二手房。具体来看，北京、广州、天津等城市市场短期内有所调整，其中广州、天津各季度二手房价格累计均下跌，北京三季度价格也有所松动，累计下跌0.57%；南京二手房价格仍处上涨周期，三季度累计上涨1.17%。

　　今年三季度百城整体价格累计涨幅较去年同期有所收窄，环比涨幅持续运行在低位区间，整体价格表现平稳。分线来看，一线城市三季度在上海、北京等城市的带动下价格累计涨幅在低位有所扩大，二、三四线代表城市价格累计涨幅较去年同期均收窄，三四线代表城市收窄幅度最明显。二手房方面，三季度十大城市二手房价格累计涨幅较去年同期有所收窄，价格整体表现平稳。展望四季度全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步推动房企加大促销力度以加快销售回笼资金，房价涨幅有望继续回落，价格将进一步保持平稳。

　　2019年1-8月，全国商品房销售面积为10.2亿平方米，同比下降0.6%，今年以来同比增速持续为负，其中商品住宅销售面积8.9亿平方米，同比增长0.6%。前三季度重点城市商品住宅成交同比有所回落，8月以来市场调整压力加大，8-9月市场成交面积同比均下降。分线来看，三季度一线、三线代表城市成交面积同比有所回落，二线代表城市成交规模相对稳定。十大城市二手房市场成交仍有一定活跃度，7-8月成交套数同比增降城市数量参半，其中武汉成交套数大幅增长超五成，上海增长亦在四成左右，带动十大城市整体二手房市场成交量同比提升。

　　前三季度重点城市成交面积同比稳中有降，三季度整体趋稳，近期市场调整压力加大，“金九”成色不足。据初步统计，2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降1.6%，其中三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模约3210万平方米，同比增长0.2%。8月以来行业金融层面监管加强，叠加3-4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有所加大，8-9月重点城市成交规模同比均下降，“金九”成色不足。二手房方面，2019年1-8月十大城市二手房成交套数同比增长12.9%，其中7-8月二手房成交套数为20.6万套，同比增长10.3%，半数城市成交同比增长。

　　一线城市前三季度整体成交规模同比增长，单三季度有所调整。2019年1-9月一线城市商品住宅月均成交面积为58万平方米，同比增长19.9%。今年1-7月一线城市市场延续去年下半年回升趋势，需求积极释放；8-9月需求释放节奏开始放缓，市场出现调整，对三季度整体市场走势造成了一定影响，成交面积结束连续四个季度同比增长态势转为下降3.7%，其中北京同比增幅大幅收窄，上海、广州、深圳同比均转为下降。

　　二线代表城市成交规模较为平稳。2019年1-9月二线代表城市月均成交面积约80万平方米，同比下降0.6%，三季度成交同比增长1.9%，整体成交规模趋于稳定，内部市场延续分化格局。其中郑州、南宁在去年同期低基数及交通改善带动下，三季度成交面积同比增幅均在50%左右；另外，重庆、无锡去年三季度成交规模历史最高，在高基数影响下今年成交面积同比下降明显，其中无锡同比下降超六成。

　　三线代表城市三季度近一半城市成交面积同比下降。50个重点城市中近八成的三线代表城市位于长珠三角地区，该类城市在严厉的政策下，市场调整态势延续，带动整体三线代表市场同比下降。今年1-9月三线代表城市成交面积同比下降9.7%，其中三季度月均成交面积在34万平方米左右，同比下降约3.6%，扬州、三明同比降幅均在60%以上。

　　三季度供求同比均下降，短期市场表现供过于求。2019年1-9月20个代表城市月均新增供应约1530万平方米，同比下降2.1%，同期月均成交面积同比下降4.7%。今年以来代表城市除二季度供求同比均增长外，一、三季度供求同比均下降，三季度月均新增供应约1980万平方米，同比下降3.8%，同期销供比为0.88，短期市场供过于求，其中9月企业明显加大推盘力度，供应规模同环比均增长，但购房者观望情绪较为浓厚，市场销售不如预期，9月销供比降至0.61。

　　可售面积稳步提升，出清周期相对稳定。据初步统计，截至2019年9月底，20个代表城市可售面积约14033万平方米，同比增长31.0%，规模稳步提升，其中除苏州、三明外，其余城市可售面积同比均增长，天津可售面积接近于近五年最高水平。库存去化时间方面，三季度以来20个代表城市库存去化时间稳定在10个月左右，截至9月末，代表城市库存去化时间为10.3个月，成都库存去化时间为13.6个月，接近于近五年最高水平，深圳、苏州、杭州可售面积及库存去化时间均接近于近五年最低，短期市场库存不足。

　　今年3-4月市场呈现短暂回升，一二线市场前期压抑的需求集中释放，5月以来需求入市节奏放缓，加之8月份以来，监管层对房地产市场金融领域密集发声，对购房者和企业信贷监管均强化，近期市场调整压力有所加大，8-9月重点城市商品住宅成交面积同比均下降；价格端，今年以来新建住宅价格环比涨幅持续运行在低位区间，整体价格表现较为平稳。展望四季度，三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力，市场将延续调整态势，同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓也将面临一定调整压力，四季度整体市场承压。