商品房认购协议应该注意什么？

  随着经济发展，越来越多人买房，往往在签订正式商品房买卖合同前，销售方会让买方签一份商品房认购协议，并交纳数额的订金。那么，让买方签订的这份认购合同到底是认购些什么，买方能不能反悔呢?今天，我们一起通过案例进行探讨。

  《房屋认购协议》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。

  《房屋认购协议》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的订金。

  了解完协议的作用后，下面看个案例。

  某某与某公司于2008年3月22日签订《商品房认购合同》，内容：甲方某公司。乙方郑某某。双方根据有关法律、法规相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方对甲方商品房购买经营权，达成如下协议：甲方以出让方式取得位于某某路，XX路以西，X国用(2003)字第XXX号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号X国资合(2003)xxx号，规划用途为商服，土地使用年限自2003年11月5日至2043年10月1日。一、......二、......三、乙方签署该商品房认购的同时，须向甲方交纳首付50%购房款，(人民币)157500.00元，大写：壹拾伍万柒仟伍佰元整，甲方出具收据给乙方。四、该商品房交付使用前，乙方须在接到甲方通知5日内向甲方交清剩余房款。乙方须在30日内开门营业。五、乙方如需要办理按揭贷款的，须在商品房认购书签订并缴纳50%首付款后，6日内向银行提供按揭贷款相关手续，若因自身原因，不能办理按揭贷款的，在接到银行拒贷通知次日起，应于3日内自行筹措资金，并向甲方交清剩余房款。六、乙方没有按期履行第四、五条规定，被视为违约，同时视为自行放弃该商品房的购买权，甲方有权另行处理该宗房屋，所缴认购首付款50%，扣除违约金10%不再退还，届时本认购合同书同时自行终止。七、......八、......

  2009年1月3日，双方签订补充协议，内容：甲方某公司。乙方郑某某。双方根据有关法律、法规相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方对甲方商铺产权认购达成如下协议：一、乙方申请认购甲方建设的市场商品房屋，位于XX路与某某路交汇处“沂水某公司”内。二、乙方申请认购壹号楼，1-03房间，营业面积57.43平方米(赠仓储，房号1-303面积107.76平方米)。三、乙方认购该房屋的产权有效期为2043年10月1日止。四、2043年10月1日以后，待有关部门批准该房屋的土地使用权后此房屋的产权仍归乙方所有。五、本认购商铺产权协议合同一式两份，甲、乙双方各执一份，待双方签字盖章后即可生效。六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向当地人民法院起诉。

  郑某某于2008年3月22日支付房款157500元、2009年1月5日支付房款150000元、2009年1月5日支付房款差额20000元。某公司2003年10月13日成立，核准日2008年12月8日。双方争议的房屋所有权人为某公司，证号：房权证X房字第××号，房屋坐落：沂水个体商城(XX路南段路西1-03、1-303)，登记时间：2008年12月22日，房屋状况：面积57.43+107.76(平方米)。

  2013年5月2日，山东某某律师事务所受郑某某委托给某公司发解除合同函。

  后来，双方因此事发生争议，郑某某以某公司未将房屋产权变更登记到自己名下，无法实现房屋所有权转移为由，向法院提起诉讼。

  法院认为：郑某某、某公司双方对所签订的商品房认购合同和补充协议所涉及房屋所有权还是经营权有分歧，从某公司交郑某某持有的房屋产权证可以认定房屋所有权人为某公司，某公司在庭审调解中同意将房屋产权证变更到某公司名下，但不能保证房屋产权证何时变更到郑某某名下。由于某公司不能实现房屋产权变更，郑某某委托山东鼎衡律师事务所给某公司发解除合同函，某公司签收予以认可。

  法院判决：一、解除原、被告签订的某公司市场商品房认购合同。二、被告于判决生效后十日内一次性返还原告购房款327500元，承担相应经济损失。三、原告于判决生效后十日内交付被告房屋相关产权证件。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费6213元，由被告某公司承担。

  一审判决出来后，某公司不服，提起上诉。

  二审法院改判了，二审法院认为双方约定购买的是经营权，而不是所有权，故撤销了一审判决，驳回了郑某某的诉讼请求。

  郑某某于是向检察院申诉，检察院进行抗诉，最终再审法院在2020年3月11日公布了判决书，维持了一审判决。

  在本文的最后，给需要签订认购协议的购房人提出建议：如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。

  因为购房人最终不签订买卖合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。但因为这种条款(购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。)存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。

  可以将条款变更为：认购人在约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满之次日起超过XX日的，本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起XX日内将已收取的定金退还认购人。