固安：新机场周边区域房价会怎么涨呢？

　　固安：新机场周边区域房价会怎么涨呢？

　　我们今天就从5个方面来简单探讨一下新机场周边区域房价的700%涨幅，看有否希望能达到这个涨幅。

　　方向一：区位优势无以复加

　　研究楼市，不能不说区位，区位是首位的。新机场的修建，选择在北京南部与廊坊的交界处，其中又由于新机场临空经济区的设立，河北的部分占到了五分之二，这对河北乃至廊坊来说都是最直观的利好。

　　再者，2013后，北京为治理“大城市病”，发展逻辑也出现了变化，伴随着当时的“大换届”，北京城市治理的重心发生了变化，北京城市未来格局的重心将转向于东、南方，标志性的事件就是东边的副中心及南面的新机场，再加之稍晚一点的千年大计，未来北京城市的重心注定在东南部。北京是全国的超级城市，未来还极可能发展成世界的超级城市，在这种背景下，京南及环京的区位优势就更加凸显出来了。

　　区位的优势与否是比较出来的，其中，地理距离是关键，其次是与北京的通勤效率，两者相互补充，如前段时间固安房价网比较的固安与崇礼，在区位上做比较，其实就比较一个就可以了，就是看两地到北京核心区的距离，谁距离近谁就具有区位优势。其次，崇礼等地多山地，通勤效率也低下，这点来看，东南平原的优势简直是无以复加。区位优势这点，不必我多说，大家都能明白，关键的就是“距离”，其次是“通勤效率”，两者相互补充。

　　有了这个区位上的优势，那下一步所要着重分析就是——北京未来的前途，北京未来要成为世界级的大都市，这其实也就是环京东南的前途，环京是抱着北京的大腿的，这是研究区位背后所要考虑的。

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　　方向二：交通等通勤优势会集中爆发

　　有区位，然后有交通，交通所要解决的是通勤的问题。北京要继续疏解非核心功能，人口与产业的转移势在必行，而这些资源的转移都要依赖于通勤工具，这个时候，通勤工具的建设就要提上日程，如京冀交界的地铁项目（22号线）、城际、京郊快轨等就自然而然的要加紧建设，因为新机场马上就要建成了，周边的交通配套势必也要加紧工期。

　　另外，交通方面，不得不说的一个因素，就是因素，新区的横空出世，也使得新机场原定的“五纵两横”路网发生了变化，未来京南方向的路网密度会加大，因为北京南向与的先连绕不开京南，这也成为京南的一大利好源头。

　　站在趋势上来看，京南的区位优势更集中的体现在交通路网上，主要的原因即在于有两重因素的叠加，即新机场因素和因素。
 

　　方向三：产业优势会向新机场周边集聚

　　新机场产业方面，据悉，临空经济区总面积150平方公里，共分三个区域，新机场东北侧将打造80平方公里的航空物流区，新机场正南侧将打造50平方公里科技创新区，新机场正西侧将打造20平方公里的服务保障区。

　　注意，京南的定位是“50平方公里科技创新区”，这与廊坊去年（2019年）的规划有些不一样，2019年的廊坊规划中说的是“航空物流区”，北三县才是“科技区”，这也难过，廊坊兼顾的是廊坊地方，它给市域各个分区做了定位，而北京的规划则主要针对新机场周边，并未考虑你廊坊的各个分区，从这里也可看到一个矛盾之处，即北京与廊坊的各个规划都出现了“重叠部分”，这些重叠部分有待“统一的政策”来解决，这其实也是京南廊永固涿也要和大兴“三统一”的依据。如果京南廊永固涿也迎来“三统一”，则对当地楼市来说，又是一重利好。
 

　　方向四：新机场周边区域护盘力量在增长

　　护盘力量主要是指刚需，刚需与投机需求不同，投机需求是热钱流转，入场炒房毫不手软，政策、环境一变，抛盘也毫不犹豫，自去年（2019）6.2新政之后，廊坊的房价之所以被打现了形，就在于投机需求的抛压，说的再深一点，还要涉及到这些投机者的投机手段，我们之前也有聊过，这是题外话。

　　京南方向刚需等护盘力量在增长，背后的逻辑仍在于两点，一是北京的疏解非核心功能，一是京南通勤效率的提升。北京有意疏解产业与人口，人口随产业、随城市资源而流动，京南作为承接北京疏解产业的“桥头堡”，自然会聚集起更多的刚需购房人群，这些需求入驻将有助于京南楼市的稳健。另外，京南置业买房的多为北京的上班族，京南通勤效率的提升也能自然富集更多北漂来到京南。

　　护盘力量的增长说明未来京南楼市的风险度在逐渐下降，房价企稳的依靠更大，未来如果政策转好，增长潜力也更大。
 

　　方向五：短期调控政策成为房价增长的关键

　　调控政策是短期环京房价增减的关键所在，调控政策适度放松房价上涨的概率就更大一些，反之相反。今年以来，已陆陆续续有四个城市在松绑政策或变相的松绑政策，这对于环京的刺激是非常大的，有分析人士认为，环京或会在今年全国两会后也适度微调调控政策，笔者在上月26号的文章也表示了这个观点。

　　除政策外，市场层面，自去年（2019）11月燕郊二手房回暖这一积极信号发出，至新年1月，市场层面释放太大筑底信号，预计后市大概率会迎来环京的新一波行情，笔者称之为“筑底行情”，在这个行情里，房价基本企稳，这个行情里，也有利于房价的进一步反弹，但仍需警惕可能提前到来的“跌价风险”，“流拍！流拍！开发商和银行的麻烦来了”“跌价风险”或将提前。

　　综合来看，无论从区位、交通上，还是政策、刚需上来看，京南房价随北京新机场的修建都有可能会持续的增长，排除了短期政策因素后，长期来看，北京新机场的修建有可能会重演广州白云机场的一幕。

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