调控效果初显“去库存”与“抑泡沫”并行

　　调控效果初显“去库存”与“抑泡沫”并行

　　据不完全统计，近半年来，已有近70多城共出台超200次调控政策，全国楼市限 购政策不断层层加码。

　　在政策调控下，热点城市楼市呈现出“量跌价稳、涨势暂缓”的情况，奔逸绝尘的上涨速度迟缓了下来，而热点城市的楼市热度转移到了部分三四线城市上，这部分三四线城市的房价“突如一夜春风来，千树万树梨花开”。

　　据第一太平戴维斯中国区市场研究部近日公布数据显示，今年4月份，住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：蚌埠（2.5%）、唐山（2.3%）、宜昌（2.1%）、北海（1.9%）和沈阳（1.8%）。

　　价格环比下跌最为明显的四个城市依次为：三亚（-1.2%）、泉州（-0.4%）、海口（-0.4%）和南京（-0.3%）。

　　其中，大部分一二线城市房价同比涨幅全部回落，上海、南京、合肥、福州等城市房价环比甚至出现负增长。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，“这是因地制宜、因城施策的房地产调控政策发挥了作用。”

　　一线城市平稳

　　4月份，北上广深的住宅销售价格涨幅分别为0.2%、-0.2%、1.4、0.0%，其中广州涨幅从2.5%降至1.4%，虽然广州仍为一线增长最快的城市，但涨幅放慢最为明显。

　　一线城市房价涨幅放慢的同时房产交易量也明显下滑，据北京市住建委公布的官方数据统计，2017年4月全月，北京新建商品住宅共签约3994套,其中新建纯商品住宅签约2577套，环比3月3250套的纯商品住宅签约量大幅度下滑。相比去年同期也出现了大幅下滑，2016年4月北京市新建商品住宅共签约8159套。同样的情况也出现在了上海，今年4月全月，上海市新建住宅成交6319套，成交面积88.68万平方米，环比下跌31.6%，同比下跌60.0%。

　　另有，根据广州市发改委公布数据，4月广州一手住宅网签量为4834套，环比减少42.28%，同比也减少一成。

　　作为去年房地产市场较热的深圳市降温情况更为明显。据深圳市规土委数据显示，4月全市新房住宅成交1652套，环比下跌23.55%，同比下跌69.67%。二手住宅方面成交2747套，环比下跌27.94%，同比下跌81.88%

　　对此，第一太平戴维斯研究员分析，“尽管一线城市的置业需求仍然高涨，待售库存接近最低水平“供不应求”，但是，一线城市的购房压力持续增加以及加上限 购限贷从严落实，已使短期市场增长势头得到抑制。本期房价环比数据显示出一线‘平稳’、三线继续向上的态势，这是差异化调控和精准化打击的结果。”

　　另有，第一太平戴维斯总裁刘德扬表示，“一线城市玩‘五限’政策（限 购、限贷、限价、限售、限商 住），使投机购房需求的比例大幅度降低，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落，一线城市市场进入了成交量与房价的博弈的关口期，预计后续政策将继续扩围，调控城市数量也将继续增加，整体市场的调控目标是明显的‘托底盖帽’，约束房价上涨过快区域，去库存城市政策平稳。”

　　图注： 一线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部整理)

　　图注：一线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况(国家统计局; 第一太平戴维斯市场研究部整理)

　　二线城市“低头”

　　从限 购、限贷、限价，到限售再到限“商 住”，中国一二线城市房地产市场调控政策不断加码，“噩耗不断”。

　　一线城市依靠着自身经济水平以及低库存市场下的刚需只是“止涨”，而去年领涨全国的二线城市“四小龙”，合肥、厦门、南京、苏州的房价出现调头向下的逆转趋势。

　　据相关机构公开数据显示，从2016年5月至今，苏州、合肥、厦门、南京的房价涨幅一路领跑全国，其中，合肥房价一年涨幅超过40%，涨幅全球第一，新建商品住宅价格涨幅榜一直被这四个城市包揽，业内将之戏称二线城市“四小龙”。

　　枪打出头鸟，“四小龙”楼市的一片火热终于惹来“限 购令”的追杀。

　　2016年，厦门于7月限贷，9月限 购，10月升级“限 购”，当月升级“限贷”。到了2017年，厦门又于3月24日，出台了限售政策，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　南京于2016年8月重启限贷，9月重启限 购，10月5日为限 购限贷双加码。2017年5月13日，南京也出台了限售政策，要求新购房取得不动产权证三年内不得转让。

　　限 购不断层加码，“四小龙”的楼市行情开始下行趋势，“四小龙”的房价开始领跌。

　　据合肥统计局数据显示，合肥新建商品住宅(不含保障房)的单价在2016年11月到达21000元/平方米顶点，之后连续六个月出现下跌的情况，新房价格平均环比下跌2%，，房价回落到16000元/平方米。

　　另外，据第一太平戴维斯公开数据显示，合肥房价2月份领跌，南京3月领跌，4月期间厦门、南京、合肥降幅排名中都进入了前十，其中，南京新房价格跌幅排名第四，合肥跌幅排名第七，厦门不涨不跌，排名第九。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖公开表示，“从领涨到领跌，合肥、厦门、南京、苏州四城的房价走势与政策调控密不可分，从厦门、合肥、南京、苏州的政策变化与房价走势可以看出，楼市政策的收紧对稳定四城市场预期，平抑房价起到了关键作用。”

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”精神的指导下，胡景晖认为，厦门、合肥、南京、苏州的政策虽然不会有北京这样严格，但仍会长期保持紧缩的态势。因此，降温趋稳，房价逐步回落料是厦门、合肥、南京、苏州以及其他重点二线城市楼市接下来的大趋势，无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格，未来涨幅收窄、由升转降的城市将会越来越多。

　　另外他还表示，“市场走势看，一二线涨幅回落已经出现，预计很快在二三季度会出现环比下行的表现，三四线城市依然会在需求推动下，有轻微上涨的表现。整体市场的热度从过去的一二线转移到三四线。”

　　热度转移至三四线

　　随着“因城施策”发挥效应，一二线和三四线城市房价走势分化加剧，强力调控抑制了一二线涨势，而部分三四线则在宽松政策环境下持续上涨。

图源：第一太平戴维斯研究部

　　例如，五月前在环京楼市中独树一帜，“不限 购”的唐山市房价涨幅领跑全国，据第一太平戴维斯中国区市场研究部近日公布的今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，唐山市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨2.3%，同比上涨6.9%，均创今年以来新高，唐山房价增幅位列全国第一。

　　今年以来，唐山市新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格一直呈上涨态势，1月份上涨0.2%，2月份上涨0.2%，3月份上涨0.9%，4月份上涨2.3%。同比价格也呈上涨态势， 1月份涨3.3%，2月份上涨3.4%，3月份上涨4.4%，4月份上涨6.9%，另外今年4月，唐山市二手住宅价格环比上涨1.1%，同比上涨4.4%。

　　值得一提的是，并非所有的三四线城市都是持续上涨，部分三四线城市因“度假刚需”、“产业刚需”、“需求”等因素，早在2016年前便迎来大量购房者，库存告急，现需要的是稳定楼市。

　　例如，同属三线的“度假刚需”城市三亚和海口，在今年开春以来，因限 购政策加码不断，房价不断跌落，三亚甚至在今年4月份涨幅跌至全国末位。

　　唐山的楼市情况与三亚类似，过去唐山一直是属于高库存的城市，去库存周期超过了3年的水平，但中指院最近数据却显示，唐山的库存仅剩13个月，“去库存”转为“抑泡沫”也是近期出台限 购政策的原因所在。

　　日前，为抑制房价过快上涨，确保房地产市场持续平稳健康发展，唐山市人民政府办公厅出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确非本市户籍居民家庭在市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)已拥有1套及以上住房的(购房时间以交易合同网上签约时间为准)，暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。

　　类似唐山的城市还有长三角的嘉兴、无锡，珠三角的佛山、清远，南京都市圈的芜湖、滁州等，上述城市皆有类似的市场和政策表现。

　　另外，新房单价一年涨幅接近30%的保定市和珠海市最近也因楼市的火热出台了“十年限售”的严厉政策。

　　对此，上海易居房地产研究院总监分析表示，“虽然保定等城市政策非常严厉，但不代表三四线城市政策都在趋严，实际上不同的三四线城市正面临着不同的楼市政策，部分较为严厉，部分还有继续放松的可能。此类三四线城市主要是指地级市，过去都可以理解为高库存的城市，但经历了这一轮楼市调控以后，楼市基本面发生了较大的分化，楼市政策也会随着发生分化。”

　　他还表示，“很多三四线城市市场依然疲软。最典型的就是东北市场的部分三四线城市，比如锦州、丹东等城市。另外一个重要的区域市场就是山西市场，其高库存和低购房规模都值得关注。近期，山西吕梁明确了在吕梁的农民工、大学生等购房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米（建面）200元的购房补贴或补助。落实此类惠民政策的城市还有很多，比如临汾、晋中、忻州、运城等城市。从这些案例可以看出，依然有很多城市在去库存的道路上不断探索新思路，其政策和保定等城市已经形成了较大的分化。”