购房合同的七大总结

　　新规则一：开发商违反合同承诺，购房者最高可拿到双倍的总房价款

　　合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。

　　举个例子，一套商品房价格100万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付200万元，再加上100万元本金部分的利息损失。其实，这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但因其责任较重，在司法审判实践中存在是否适用的争议，按此判决的案例比较少，而这次把它明确写入合同，其目的就是减少规则适用的争议，因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”。

　　新规则二：交房通知至少提前10日

　　合同示范文本的第十一条，对于交付通知发送的时间提前限定为不得少于10日，如果开发商违反这条程序约定的，将承担逾期交房责任。同时增加了房屋交付前买受人查验房屋环节，进一步保障业主权利。

　　新规则三：空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同

　　新版商品房买卖合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权直接退房。而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约。

　　新规则四：质量担保措施首次列入买卖合同

　　预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司，这一方面是强化开发商的质量责任，另一方面更具现实意义的是，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

　　新规则五：购房者信息保密义务的明确提出

　　新版预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用，否则就构成侵权和违约，购房者可以选择其一主张。这个条款毫无疑问是对当下购房者的隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应，这就需要开发商高度自律，并且采取今后可举证的方式来切实保障购房客户的信息安全。

　　新规则六：补充协议的约定要更谨慎

　　开发商通过增加补充协议条款来减轻自身在某些方面的责任，这几乎是房地产市场中的潜规则，市场中所谓“房地产霸王合同”的呼声也不绝于耳。针对这种呼声，2014版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”。

　　新规则七：要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况

　　新版合同文本专门设了一个附件十，用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况，并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。

　　销售实践中，这种信息披露方法在一些品牌开发商里已有所涉及，但也做得不够全面成熟，而一些缺乏经验的开发商根本就不知道如何去做这个信息披露附件，但这个附件做不好，引起的诉讼不会少。