允许父母提取公积金支持子女购房，能拯救低迷五年的天津楼市吗？

  低迷五年的天津楼市，迫切需要一剂“强心针”。

  4月11日，天津市住房公积金管理中心发布《关于购买首套住房和保障性住房提取住房公积金有关问题的通知》（下称《通知》）。根据这一文件，自2022年5月1日起，职工在天津市购买首套住房和保障性住房时，除职工本人及配偶外，职工及配偶的双方父母也可提取住房公积金支持子女购房，有效期为5年。

  四年前，时任央行货币政策委员会委员、经济学家樊纲在公开演讲中抛出“六个钱包”购房理论，在网络上迅速引起热议。其中，“六个钱包”指的就是购房者父母、祖父母、外祖父母和购房者配偶的父母、祖父母、外祖父母。而此次天津的政策，直接允许提取其中的“两个钱包”用于购房。

  不过目前来看，这一政策的调整对市场的影响并不大。《华夏时报》记者近日走访了天津市区部分中介门店，一位链家门店的工作人员对本报记者说，在许多公积金管理较为宽松的城市，父母都可以提取自己的公积金给子女买房。只不过天津出了这个政策之后，就可以“光明正大”地取了。

  中原地产首席分析师张大伟也对《华夏时报》记者表示，公积金是职工可支配收入的一部分，职工购房时可提取公积金，之前的政策大部分是购房后提取，最近有部分城市提前到购房时即可提取。对于市场来说影响不大，因为大部分职工购房都会将公积金作为可支配收入计算到购房决策中。

  允许使用“两个钱包”购房

  根据天津有关部门的解读，此时发布新政是因为上一版本的《通知》将于2022年4月30日到期，因此重新印发，并推出允许父母提取公积金支持子女购房的新举措。

  根据《通知》，为支持年轻职工购买首套住房和保障性住房，天津允许住房公积金账户有一定余额的父母通过提取住房公积金支持子女购房。若未使用住房贷款，购房人中的一人及其配偶、双方父母可以就已全额支付的房款一次性提取住房公积金，提取金额不超过总房款；若使用商贷购房或公积金组合贷款，借款人及其配偶、双方父母可以就支付的首付款一次性提取住房公积金，提取金额不超过首付。偿还贷款本息期间，借款人及配偶可以按照规定提取住房公积金。

  天津购房者苏先生告诉《华夏时报》记者，之前在天津购房，只有使用商业贷款购房，贷款下来之后才能提取公积金做首付。《通知》出台之后，理论上提取公积金也可以组合贷了，减少了周转成本。

  据了解，天津是全国为数不多的企事业单位缴存补充住房公积金的城市，缴存比例为上一年职工个人月均工资总额的30%。也就是说，部分企事业单位的职工，每月除了个人与单位共缴存24%的基本住房公积金以外，还会缴存数额更高的补充住房公积金。

  不过，提取公积金不像公积金贷款，并不是一个“加杠杆”的政策，因此不会撬动太多的投机需求。“这不是增加贷款额度，就是调整一下提取顺序，公积金本来就是可支配收入，一般提取只要一个月时间。”张大伟认为，提前提取公积金的确缓解了购房者的压力，有利于市场的稳定，但影响相对有限。

  楼市五年低迷

  尽管允许使用“两个钱包”购房的新政影响不大，但一定程度上它正反映了天津提振楼市的愿望。

  事实上，2022年开年以来，天津已经两次出台利好地市、楼市的政策：1月初，天津市《居住证管理办法》重新修订后正式施行，删除“在津具有合法稳定的落户地点”的规定，放宽了申请积分落户的条件；2月底，提出七项优化土地出让的举措，对于没有竞得地块的企业，可当场办理保证金退还手续，保证企业资金流转。

  然而上述政策均无法给低迷许久的楼市带来太大改观。上述中介介绍说，除了和平区和南开区部分区域的学区房较为保值以外，整个天津楼市实际上是非常低迷的。新房方面，由于地价上涨，天津一手房房价近几年一直保持在高位，但商品房库存也持续走高。克而瑞研究院2020年数据显示，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，是热点一二线城市中库存量最高的城市。

  二手房方面，自2017年3月底天津出台限购限贷政策后，近五年的时间里，房价始终处在下降通道里。根据安居客的数据，天津二手房均价在2017年5月达到25183元/平米，随后开始下跌，仅2018年5-7月、2019年3月、2020年2月这5个月有所反弹，其余时间均在下跌或横盘。到2022年4月，二手房均价已经跌至17424元/平米，跌幅超过30%。

  一位在北京工作的天津本地人小孙告诉《华夏时报》记者，他之前一直犹豫在北京还是天津买房，但最终还是决定在北京买。原因是他在天津看过几个楼盘，发现售楼处里很多看房的人都是“托”，没有多少真实的顾客，这让他产生了一些疑虑。

  人口流失，谁来支撑？

  对于很多城市来讲，房价的下跌有各种各样的原因，但是在政策多次释放宽松信号之后仍然持续下跌，背后的原因往往都指向同一个——缺乏真实的人口流入。

  根据天津市历年的国民经济和社会发展统计公报，自2014年至2019年，天津一直保持常住人口数量在1500万人以上。但2021年公布的七普数据显示，2020年天津常住人口仅为1387万人，跌至2011年的水平。而2022年，天津常住人口总量再次缩水，跌至1373万人，比七普数据还少了14万人。

  “房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。”前恒大集团首席经济学家任泽平早年的这一论断，目前已获得市场人士的广泛认同。近几年来，全国各个城市都认识到人才在区域竞争中的重要地位，因此也开启了一轮又一轮的“抢人大战”。

  天津并没有在这场“抢人大战”中缺席。2018年，天津宣布“海河英才”计划，并在随后的几年间不断放宽人才引进门槛。截至2021年10月底，通过该计划落户的人数达到41.7万人。不可否认的是，过去几年间，这部分人口对天津楼市起到了一定的支撑作用。

  然而，同样释放了强烈“抢人”意愿的其他热点二线城市，许多都已经收获颇丰：成都2021年末常住人口数量超过2100万，比“七普”增加了25万，总人口排在重庆、上海、北京之后，跻身全国四强；武汉2021年末常住人口数量为1365万人，较“七普”增加了120万人，和天津的差距缩小到不到10万人；杭州2021年末常住人口数量超过1220万，比“七普”增加了27万；郑州2021年常住人口数量为1274万，较“七普”增加了14万。

  业内人士指出，在二三线城市“抢人大战”中，对人才最为主要的吸引力是当地产业的发展情况与就业环境。户口、购房补贴只能产生一时的吸引力，如果没有发展机会，引进的人才可能很快会流入其他城市。