近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2019年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。
问：在城市配套服务设施比一线城市还要落后许多的情况下，高价在海南买房是否划算？
任志强：来海南买房的人是来买阳光的，海南最吸引人的地方就在它的环境资源——阳光、空气、蓝天、海水，这些才是最珍贵的，至于教育、医疗等虽然还是相对落后，但这没什么可抱怨的，这里的房产着力点还是放在旅游发展上。
2019年10月，京津冀协同发展不动产高峰论坛
任志强:北京的空气很难彻底改变，现在全世界的大城市——纽约、巴黎、伦敦还有雾霾，更何况北京。这些城市的法律那么严格都没有控制好，就别说北京了。所以我近期一直在根据数据预测，十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门，而是三亚！这是后话，以后再谈再详细论证。
问：在海南楼市大火的同时，质疑声也在传来，海南楼市攀上了15000元/平方米单价的高峰，但库存周期仍然长达23个月，海南或者三亚的房价，会在2019年，赶超南京、厦门这些热门二线城市吗？
任志强：12月很多人悲观，认为房价会下降很多，我说不会。个人觉得房价也就略下降一点，在限购的19个城市里，总比例占33%左右，如果把限购城市扣掉，剩下约占70%的城市是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。富力的老总告诉我，海南的房子最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。
“财道”观察：
海南这轮房价的猛烈上涨，主要由六因素叠加造成：一、任总说的雾霾因素；二、海南房价过去调整了几年，处于价值洼地；三、老龄社会的来临，海南冬季养老优势明显；四、海南环境与设施配套的持续完善；五、人们对生活品质的重视提高与需求升级；六、海南政府办事效率高，吸引了众多新兴企业落地。
问：那为什么这些年我们的调控政策一直失灵呢?为何我们每次调控完之后就会报复性反弹呢?包括这次任总何以如此自信，坚信下轮会涨得更高。
任志强：我总结出来大概有以下几种：
一、由于M2的高速增长，比如2009年的27.7%，以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存，大家只能堆积到房产。
经济好时，GDP高速发展，M2飙升，大家最好的选择是买房。经济不好时，政府要基建，M2也会飙升，大家最无奈的选择还是买房。
而国内的资金去向就那么几类，除了房产，确实没有更好的选择。
比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%，银行只有5%，那每年资金就会贬值6%。
股市也是差强人意，一赢二平七输，多少英雄都在股市折戟，不要说值钱了，能活着出来都不错了。
信托就更不用说，拿着8%的利息，不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆，夜不能寐。
大家全民买房，这么大的需求量，房价当然很难压下来。可以说只要M2是增长的，我们的房价就会长期向上。
二、只要政府调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地，一旦以后库存不够或者政策放开，需求就会爆发式增长。
这也就是任总会说下一轮会比这一轮涨更多的原因。因为这轮调控对房地产的打压太惨绝人寰了。张胡子
房企的各路资金通道被毁后，目前的房企钱都没有，还靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供应量上天，没有人买地，那都是徒劳。
这轮调控有数据显示，国内的房企上市公司在国内借不到钱的情况下，已经集体选择借入高意外的美元。选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张。
最后导致的结果就是，在今年1月份，国内40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出现了中心土地流拍。
所以，政府打压得越狠，房企资金链越困难，就越不可能拿地建房，库存就会更少。下次房价就会涨得越多。
一方面，为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨。一方面，政府打压楼市，房企不再拿地，致使库存告急。
双重夹击下，只要政策放开，或者说库存到了某个临界值，房价就会如火山一样喷发，无法抑制。这也就是为何任总能这么有底气的说，房价下一轮将比这轮涨更多的原因。
如果是真正的刚需，读懂君也建议，只要资金链别太紧张，政府每次打压楼市可能都是上车的好机会。
问：2019年海南房价走势如何?
任志强：中国房价短期内可能会波动，但长期来看房价还会涨，估计仍有10多年的上涨期。他还认为，北京房价也不会下跌。
今年以来，中国楼市降温明显，房地产购买增速、商品房销售面积进入下滑区间，但近期在房贷新政以及降息等利好政策下，楼市开始出现回暖。
今年以来4个直辖市土地出让收入已超过6千亿元，一线城市土地价格增长了57%，而且今年以来政府没提过要控制房价，反而提出稳定住房消费，在这样的情况下，房价很难有下降空间。
以北京市为例，今年以来北京土地出让金额已超过1800亿元，超过去年全年，创历史新高，但土地供应面积不到去年的70%，地少、价高，再加上北京人口超过2000万，人口增长较快，这样的情况下，“你们以为北京的房价会掉下去，我觉得没戏。”
问：越来越多房企也逐鹿海南旅游地产市场，但是看好与非议并存，海南旅游地产在吸引企业的同时也饱受泡沫等声音质疑，您怎样看待海南旅游地产的现状及前景？
任志强：海南有旅游地产吗？没有，我就没看见海南有旅游地产。海南现在大部分是以卖房子为主，就不叫旅游地产。酒店式经营叫旅游地产，张宝全做的这个系列性的，他们是经营的，经营不是说你不可以，他把它卖了以后又收回来统一经营，这个应该算是旅游性。因为你讲这个店可以住，到其他的店也可以住，买了房子一年住几个月都可以通过这个你可以在中国住，也可以在美国住，也可以在其他国家，这是旅游地产。
现在海南基本上大多数是没有经营性产品，都是以卖房子为主。养老也是这样，类似这样的，以经营为主的获取利润，而不是以卖房子为主获取利润的才能定义为旅游地产。医疗、养老等一系列，以卖房为主的都不能定义为旅游地产。
问：今年以来，海南房价呈现下跌趋势，有人认为海南房价有些虚高，在您看来呢？
任志强：如果海南的房子软的东西做得更好的话，我觉得海南的房价还应该提高。软的东西如果做得不好的话，就大打折扣。这是一个发展的过程，这就是旅游性质，你是没有办法替代的。中国最好的资源就是环境资源，但是你软的环境如果不好的话就让这个资源发挥不了足够的优势。你看301来了以后，很多富人愿意买房子，因为他有养老的基础，我看病有条件，过去很多人不愿意住这么长时间，因为你没有养老基础，医疗条件跟不上，那就不行。这些软的东西都放进去以后，可能会改变，我们可能有更多的人愿意花更多的钱在这。
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