《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》出台

　　《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》出台

　　日前，市规划局关于印发《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》的通知，对原有的容积率指标计算规定进行修改。根据“新规”，拓展面积现象将大幅减少。业内人士认为，这将有利于稳定、规范市场。

　　容积率“新规”趋向严格

　　根据“新规”，套内建筑面积大于144㎡的跃层住宅，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。通高部分需满足以下条件：不超过两层；水平投影面积不超过该户套内建筑面积的15%，且不超过30㎡；水平投影面积均小于该户通高各层其余功能用房建筑面积，该其余功能用房不包括楼梯、走廊和阳台。这即意味着做“错跃”的门槛大幅提高，从此前建筑面积144㎡提升至套内建筑面积144㎡，一般而言建筑面积需达175㎡左右。

　　对于住宅阳台，“新规”要求，住宅建筑进深不大于2.4米的未封闭阳台、未封闭挑廊、大于等于两层高的未封闭阳台以及阳台围护结构内的花池等按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标，其总外围水平投影面积不应超出该户套内建筑面积的14%，且不大于20㎡，超出部分按水平投影全面积计算容积率指标。这即意味着住房阳台面积大幅缩小，从原先的建筑面积18%减少至套内面积14%，且20㎡的上限对大户型影响更大。

　　此外，根据“新规”，住宅建筑设备平台（含空调搁板）、花池满足下列条件的不计入容积率指标：套内建筑面积小于90㎡的，其累计水平投影面积不超过3㎡；套内建筑面积大于等于90㎡小于144㎡的，其累计水平投影面积不超过4㎡；套内建筑面积大于等于144㎡的，其累计水平投影面积不超过5㎡；进深不大于1米。这与原先的建筑面积7%相比也大幅缩小。

　　“偷面积”影响市场秩序

　　2008年前后，我市已有少数楼盘出现小范围拓展面积，俗称“偷面积”。到了2012年，这种拓展面积现象开始大规模盛行。拓展面积的方式包括起居室（厅）在户内通高（俗称“中空”）、落地飘窗、设备平台等方式，增加房屋的实际使用面积，以对户型进行优化，相同面积段的房屋在使用拓展面积后往往能增加一个房间。因此，“90㎡三房两厅两卫”、“115㎡四房两厅两卫”、“144㎡错跃”等户型粉墨登场，颇受购房者青睐。同时，前些年也有部分楼盘通过填平“天井”的方式进行偷面积，涉嫌违法建筑。

　　这种拓展面积行为，让这些新建商品房的竞争力大大提升，但也对原有的市场造成一定的冲击。与同一时期建设的安置房、早期建设的次新房及少数没有拓展面积的新建商品房相比，使用拓展面积的商品房往往房价要高出每平方米数千元，即使小区整体品质接近，也存在一定的价差。因此，有些市民卖掉150㎡的“三房”次新房，去买含拓展面积的110㎡“大三房”、120㎡“四房”及144㎡“错跃”。有业内人士认为，这种拓展面积无形中造成个人资产、社会财富重新分配。

　　一位本地房企负责人表示，企业做到自律，形成一个规范的市场是最好的，但往往总有人打擦边球，进行各种拓展面积，让市民看起来可以获得更多的面积，市民也养成了要买有“送面积”的房子的习惯，为了更好地销售，大家也纷纷跟进导致各种不规范、“劣币驱逐良币”的现象发生，因此需要加以引导。

　　楼市稳定规范成趋势

　　该“新规”出台后，在购房者中引发较大关注，反响不一。已于两年前购房的金先生表示，感觉自己的这套“错跃”买得很值，以后这样的房子可能就买不到了。计划换新房的陈先生表示，本来还想过两年再看看的，现在看来也得加快进度了，担心接下来户型会回归“平庸”。刚认购一套安置房的周女士表示，让安置房与商品房在户型方面回到同一起跑线，不存在人为分割，这样挺好的。

　　根据市规划局对“新规”的解读，容积率计算规定作为有效控制建设项目整体规模和容量的手段，对科学实施城乡规划、促进房地产市场平稳健康发展起到了积极的作用。为进一步规范我市房地产市场行为，引导建筑设计更趋合理，将计容规定的部分条款进行变更和完善，适度控制阳台、设备平台、跃层中空的可建规模，有利于促进公共开放空间和住宅底层架空空间的设计更具可利用性和舒适性。

　　业内人士分析，事实上在拓展面积之后，购房者看似得到了额外的面积，但其实都已经分摊到房价上了，而小区的实际容积率增加，公共面积减少，也影响了居住的舒适性。“新规”实施后，再结合住宅全装修政策，拓展面积现象将大幅度减少，至于是否会彻底退出市场，仍需观察。这有利于开发商在拿地时理性竞价，有利于稳定、规范市场。