商业地产，3大核心支撑力，缺一必死无疑？

　　商业地产，3大核心支撑力，缺一必死无疑？

　　买商铺的时候，都在思考怎么能够获得租金的回报率，那么就得去顺势延伸，去寻找好的位置，大型的商场，值得信赖的商业模型；

　　最后转了一圈，发现没人流，是最大的壁垒，那好吧！

　　商业的本质，就是人流，只有人流还不行，还得有购买力，只有购买力还不行，还得提高利润空间；

　　一环套一环，就这么一直延续下去；

　　实际商业地产，和住宅玩的是不一样的，住宅是为了销售，商业地产虽然也销售，但是最重要的一点是持有；

　　只有持有，才能销售，这也是一个逻辑；

　　既然要持有，那么就会占用资金，资金占有和资金流动，就是商业地产运营的核心；

　　然而国内开发商资金来源，大多数是银行贷款，期限之短，利息成本之高，断贷风险非常大，那么商业地产的风险也就加大；

　　逼着商业地产开发商，搞了一套新的模式，那就是快销，强销，回流资金；

　　包括产权商铺，产权酒店，都是和开发商资金的流动能力有关系的，否则谁还会卖呢？

　　第一：商业地产的第一核心，资本；

　　万达的模式，其实是一个个案，当然也在被其他的开发商效仿，但是效果并不好；

　　万达一般都是和地方政府，协议出让一块地皮，之后分别开发成写字楼，酒店和住宅，进行销售，销售分成土地出让金额；

　　之后自己持有的商业广场，独立运营；

　　其目的很明确，就是资本流通的变种，因为贷款的时间成本效率太低；

　　而是通过销售住宅，写字楼以及酒店的收益，流动资本来保持商业广场的运营；

　　其核心是什么？

　　资本，一切的核心都是资本，没钱干不了事；

　　第二：商业地产的第二大核心，人流量；

　　不论是影城也好，餐饮业好，儿童游乐城也好，目的是什么，就是人流量；

　　人流的重要性，非常重要，起到起死回生的作用，一切的根源都在人流量上；

　　当然有了人流量还不行，还有就是购买率；

　　现在的人流量，不像以前的赶集模式，把人和货集中在一起，就是为了贸易。

　　现在更多的是，场景化消费，开心才买，不开心绝不消费，还有就是预期要买的人；

　　实际上，一个消费是怎么促成的呢？

　　一是心里有感觉，看到某个场景的带动；

　　二是寻找信息验证，要购买东西或者相关领域的信息；

　　三是找到机会才会消费；

　　那么，制造场景，增加消费，养成消费习惯，变成忠实客户，这样一个历程；

　　第三：商业地产第三大核心就是运营；

　　一个企业的越成功，那么越会研究，人员资本和运营这3大核心，研究的越透彻，企业越成功；

　　商业地产也是这样，资本，人流，运营；

　　运营是一门学科，这里面研究的是人的行为学，社会心理学等等领域；

　　研究人性，研究人性的弱点，从而突破，达到商业目的；

　　当然，用住宅的模式，是不可能套用到商业地产上的，住宅是买涨不买跌，因为它是刚需，商业地产是完全市场化的；

　　那就要，从人性的另一个角度，去研究运营的奥妙；

　　运营好了，商铺才会增值，运营好了才会有现金流，运营好了才会有人流量，购买力等等；

　　阿永哥个点评：

　　一是人员，资本，运营，永远都是一个商业的核心，除此之外别无他法；’

　　买商铺，一定要知道这个开发商的情况，在运营，自持，这方面会不会做得出色，那将起到至关重要的作用；

　　二是运营包括业态，数据化，招商等等业务；

　　实际运营当中，很多都是针对人心的，大品牌入驻，运营核心等等，都会是直接碾压式的；

　　买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？