未来政策会因城而施，人才也会因城而入

　　首先，我发现这次很多专家解读，都把注意力放在了“下决心”和“坚决遏制”这两个词上，还要和之前的会议对比是否“过分”。其实不管决心大不大这并不重要，重要的是居民杠杆率和居民储蓄率对标国际已进入历史化极限了。

　　如果房价再来这么一轮必会撑破杠杆泡沫引发系统性金融危机。到时候这盘大棋没得下了。所以即使现在经济下行多么厉害，也绝不会用房地产对冲。

　　第二个是因城施策。这也是子木一向的主要观点。我非空军多军，但我相信好的城市就一定是一支好的股票，即使现在不涨，未来也必然会涨。

　　未来政策会因城而施，人才也会因城而入，企业因城而生。未来像贫困县、没有产业的三四线这种妖股肯定会被淘汰，未来绝没有继续暴涨的可能性。

　　第三个是供求平衡。目前的市场供需是极度不平衡的，主要是因为限价政策导致开发商利润折损。

　　现在的开发商就本着宁愿不开盘吃贷款利息，也不愿意低价出盘的策略和政府博弈。例如香港为了提高供给，还专门出台了空置税，专门面对开发商征收，直到收到你愿意卖房为止。

　　但是我相信中国内地不会像香港那么温柔，如果“下决心”这个态度成立，下半年将会对开发商进行严查。如果不卖，那以后就别想拿地了。这个需要时间去耗。

　　其次是因为炒房客的不合理拥有多套房源，挤压供给空间。这个是房地产最严重的问题。炒房客不单占有供给，而且很多短进短出背着高杠杆的炒房客还是引起系统性经济危机的源头。

　　因为一旦市场房价下行，炒房客是最容易规模性抛售房源的，引发社会恐慌情绪，房价大跌。去年的环京楼市就是很好的例子。

　　第四个是引导预期。预期是最麻烦的事情。事实证明，中央希望中国的楼市的发展情况是一种配合着通货膨胀稳健慢涨的形态，也就是所谓的横盘。但横久必跌几乎是中国房地产的铁律。

　　横盘市场下，你喊刚需出来买房是要被骂的。他们会说，房子不涨价着急什么？万一跌了你赔我钱吗？

　　所以，冷淡的交易会把市场推向高库存低交易的萧条市。这也怪不得为什么隔几年就要被刺激一下，因为像13、14年那种萧条市几乎把房地产推入了死水，牵连了近百个行业的发展。

　　对三四线城市的预期更难把控。我之前讲过，三四线就是一个快涨慢跌的市场。一是因为二手房交易市场不成熟，二是信息闭塞，大都是靠“朋友之口”去了解行情。涨的时候拉帮结派人人喊涨，跌的时候偷偷卖掉就怕别人知道。

　　所以这次会议对市场的定调，绝大多数三四线城市会进入慢慢阴跌的趋势。

　　第五个是加快建立长效机制。长效机制喊了好几年了，没有什么踪影。但目前来看，好像做的不错。

　　例如目前北京限竞房大批量转成了共产房，深圳新出台的文件上强调各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售。多样化市场供给成为了今后一二线房地产市场的主要趋势。

　　而房地产税的出台目前来看已经成了板上钉钉的事儿了，出台时肯定会影响预期导致房价有下跌的波动，但是长期来看只是政府税收的一种方式，对房价造不成任何影响。