旧地段论已过时，重塑买房新逻辑

　　说到最近的房价下跌，不得不提广州，2008年、2011年广州也下跌过，但是都是先从外围向中心跌。

　　而最近出现一个怪象，广州近期的楼市下跌，中心区房价居然领跌全市。不仅广州，近两个月，包括成都、贵阳等也都出现中心区房价领跌的现象。

　　过往的经验告诉我们，不是说中心区房价才是最坚挺的吗？为何却领跌了呢？

　　中心区房价领跌，究竟发生了什么变化？

　　一二线城市中心区房价领跌

　　当前全国楼市都进入了下行期，房价下跌我们都有心理准备，但如果说中心区成为了房价下跌重灾区，那真的有点让人难以置信。

　　根据地产机构中原的统计数据，广州10-11月，全市共有超7成房源报价下调，其中中心区的天河、越秀、海珠报价下调的房源占比最高，分别达84.7%、83.9%、82.8%。

　　同时，这3大中心区也是二手房报价下调幅度最大的3个区域，环比下滑幅度分别为3.7%、3.6%、3.3%，明显高于其它区域。

　　而广州中心区房价领跌还不是独一例。我们再来看11月贵阳的房价涨跌幅地图。可以明显看出来，贵阳多个片区房价环比有不同幅度的下跌，而且主要都集中在中心城区。

　　成都同样如此。10月，近郊板块二手房成交量下滑6.1%，成交均价环比下跌3.3%，而中心城区成交量环比下滑13.6%，成交均价环比下跌6.8%，量价跌幅都远高于郊区。

　　最新11月的房价数据显示，成都依然保持中心区领跌的趋势，房价环比下跌的5个行政区中，其中4个都是中心区，而且房价最高的锦江区，房价跌幅也最高，1个月就下跌4.33%。

　　这太不可思议了，以往我们不是经常说，地段地段还是地段，中心区一定最保值吗？为何这一刻中心区反而成为领跌区域了呢？

　　中心区房价领跌的原因

　　广州、成都、贵阳等中心区房价的领跌，最关键的原因有两个。

　　（1）老城区的居住环境存在缺陷

　　广州、成都、贵阳，这三个城市有一个共性，它们都是有深厚历史底蕴的城市，尤其是广州、成都一直以来都是发展前列的大城市。这些有一定历史的大城市往往都有一个问题，那就是中心区特别旧。

　　一提到老城区，我们首先想到的往往不是高楼大厦，而是低矮的平房，杂乱的城中村，破旧的小巷子。千年商都广州，最老的城区越秀，满街都是老旧房子、骑楼。正因为发展得早，房子建得早，所以大片大片都是规划凌乱的房子。

　　不同于小城市和新兴城市的老城区规模小，容易进行城区升级改造，这种老大哥城市的老城区改造难度大，改造成本高，大部分都只能保持原貌。

　　所以这些老城区会存在各种各样的严重问题：路网不合理易塞车、运动场等配套设施不足、小区老旧、多城中村等等，与经过合理规划的城区相比，天然会存在居住劣势。

　　（2）年轻人的购房需求在变化

　　有机构调查数据显示，一个城市的购房群体70%是集中在25-45岁的这个人群，对于今年而言，也就是1974-1994年出生的，部分70后、大批的80、90后。

　　尤其是80后90后这些年轻人，他们的购房需求在发生着一些改变，甚至是一些趋势性的改变。他们更偏爱舒适的居住环境，而不是蜗居。

　　老一辈人对房产的要求很简单，住得近，上班快是关键。

　　但是现在的年轻人没那么容易满足，如果有方便的交通工具，宁愿住远一点，上班时间长一点，也得住大一点，房子新一点，环境好一点。

　　随着地铁网的完善，更加给了年轻人的居住范围向外拓展了空间。

　　根据另外一份调查数据显示，人们可接受的地铁通勤极限时间是45分钟。如果超过这个范围，大家宁愿住得差一点，也要住得近一点来节省上下班时间。

　　但是如果没有超过45分钟地铁的范围，人们愿意以延长自己的通勤时间为代价，选择更好的居住环境。

　　这就是地铁带来的改变，将城市的骨架拉伸开来，打破空间桎梏，居住选择不再限制在小范围内。所以我为什么一直强调买房一定要近地铁，如果资金不够，你可以离市区远一点，但一定要近地铁。

　　也正因为年轻人购房选择范围的扩大，中心区在年轻购房群体心目中的重要性也在下降，也意味着中心区的高房价不再像以前那么坚挺。

　　对于70%的购房群体都在25-45岁之间，越往后发展，买房的就更加多是90后甚至是00后。他们对房产的要求不仅仅是地段那么简单，住得舒服和品质感也不会放弃。

　　对于有地铁的城市，随着地铁的全面铺开，城市通勤的时间距离在缩减，有地铁的大城市的中心区各板块和次中心区之间的房价价差会缩小，中心区，尤其是老城区房价会陆续有所回调。

　　而楼市的变化不仅仅于此，2019房地产还会发生更多的变化，整个逻辑都在改变。

　　更新逻辑，升级过时地段论

　　房地产市场正在变化

　　（1）市场中坚由刚需转为居住升级

　　早在2016年的国家调查中，中国的人均居住面积就已经达到40.8平，即使算上公摊面积打个8折，大概也有32.6平，已经不比英德发达国家低多少了。户套比1.13，也就是说平均每户人有1.13套房子。

　　整体来看可以说中国已经过了缺房子住的年代，要不是棚改货币化安置政策，近两年的房价也很难这样暴涨。当然，这是说整体不缺，在一二线城市，一些外来群体、新的刚需肯定还是需要买房，但这只是局部问题。

　　仅仅从住的角度，中国老百姓的刚需已经基本满足。刚需的下一步就是居住升级。中国人均GDP在2017就已经达成8836美元，根据世界银行的论断，人均达到8000美元后住宅消费就会进入平稳期。

　　刚需已经不是购房主力，在更富有的经济条件下，人们会自然追求更优质的生活，也就是居住升级，这就包括改善型居住和作为第二生活住所的旅居居住。

　　改善型居住就是更大的房子，更便利的交通，更好的住宅品质，更完善的配套等等，由“从无到有”变成“从有到优”。

　　而旅居居住，就是寻找一个气候好、环境好的地方，作为休闲、度假、养老的居住场所，由于旅居对气候、环境和景观的高要求，往往不会在自己所在的城市。

　　（2）人口向一二线大都市聚拢

　　关于这一点，之前已经和大家说过很多次，人口迁移已经从农村向一二三四线所有城市转移的第一阶段，进入到第二阶段，也就是农村和三四线人口都在向一二线都市圈转移。

　　那么在新形势下，逻辑还有什么变化呢？

　　2019年的新逻辑

　　（1）方向

　　对应刚才提到的人口迁移和居住升级两大变化，对应国内房产的机会就只有两个：一个是一二线都市圈。

　　然而不是所有的二线城市都有足够吸引力营造出都市圈，未来只有强二线城市才最有机会打造都市圈，所以实际上具体的方向可以细分为一线、强二线和环一线。

　　这是长期的方向，如果将的时间范围缩小到2019年，那还要进行细致的研究和筛选，具体哪几个城市会在2019有上涨机会，哪几个城市有大跌风险，我会在1月6号广州举行的跨年演讲上详细进行分析。

　　另一个方向是旅居。中国的旅居重点必然是在南方。

　　为什么呢？因为南方气候更温暖，冬天可以避寒，避寒已经变成很多北方有钱人的刚需。所以在2017年的人口流动中，可以看到东北三省常住人口大量减少，南方人口大量增加。

　　17年6个人口净流出的省份，吉林、黑龙江和辽宁，山东、河南、内蒙古全是北方省份。人口流动方向逐渐由过去的“由西到东”向“由北到南”转变。所以东北的人都喜欢到南方，尤其是海南，海南甚至被戏称为“东北第四省”。

　　所以旅居房产，能不能避寒是一大重点，中国的旅居未来重点一定是在南方。

　　除开国内，第三个方向就是海外房产，但这是作为国内房产的补充，而且也得结合很多个人很个性化的需求，你是追求保值、移民还是收益呢？那就具体看个人了。

　　（2）2019-2020年低迷时买房，2021-2022牛市时卖房

　　关于2019年，我的判断是房地产最艰难的1年。

　　但并不是说2019年不能买房，恰恰相反，房地产越艰难，资产价格越低，我们房产、财富升值的机会就越大。

　　回顾过去房地产的4个最好的时间点：2004年、2008年、2012年、2015年，都是楼市低迷时期。

　　楼市低迷时期，反而才是最好的入手时机。而不是等到楼市疯涨起来，需要摇号了大家才去抢房。所以，接下来买房最好的时机就是在2019-2020年，如果卖房，可以等到2021-2022楼市反弹进入牛市时卖。

　　但是这里要特别说明一点就是：2019年也不是说任何地方都能买，因为它是楼市分化最严重的一年，有些城市房价会跌，但是还能涨回来，而有些跌了就很难再回到顶峰。

　　就和当年的全国最有钱的城市鄂尔多斯一样，自从13年房价下跌后，哪怕14年宽松政策刺激，16年棚改，房价依然没有涨到2013年的最高峰。

　　从2019年开始，越来越多城市会跟鄂尔多斯一样，18年的房价高峰将会成为它们很长一段时间的房价高峰。

　　现在我和我的团队正在对全国一系列重点城市进行研究，结合对房价影响最大的一系列数据比如18年房价涨幅、19年市场供货量、当前去货周期、19年地铁开通数等。

　　整理完毕后，我会在跨年演讲上公布这份城市名单，明确告诉大家我的预测：2019年哪些城市会涨，哪些城市会跌。

　　（3）升级地段论

　　李嘉诚那句：“地段！地段！地段！”的确非常经典，非常受用。但是随着时代的进步和发展，这个理论需要进行完善。就拿这次几大重要城市中心区房价领跌来说，买房不能不看地段，但也不能只看地段。

　　地段依旧是买房第一考虑标准，但旧的地段论过于注重中心区的位置，而随着90后、00后成为买房主力，随着大家对居住升级的追求，购房偏好在发生一些变化，很多其他因素的重要程度不断在提升，判断地段的标准也不再只是唯市中心论。

　　而好的地段应该是怎样的呢？

　　首先，对于有地铁的城市，你要近地铁，到CBD的地铁通勤时间要控制在45分钟内。地铁是19世纪英国人的伟大发明，在21世纪被最大化利用。因为地铁，一个城市的骨架被极大拉升，传统的地段论被打破。

　　理论上，最好的地段是中心区，但是因为高房价，就会让很多人购房者居住外溢，从性价比来看，次中心区域反而会成为大家居住首选。其次，传统的老中心一般环境都旧，居住条件并不是最好。

　　而在居住升级的今天，居住舒适度越来越成为大家看中的标准。也就是说在一定的距离内，我可以不买最中心的，但是我一定想买最舒服的。总结来说就是：地铁、位置、居住舒适度。三者都很重要，地铁最关键。

　　而传统的地段，只看位置，而且并不是很关注居住舒适度。

　　未来那些除了有老城区的位置优势而没有其它优势的老房子，将会被年轻人所嫌弃，房价下跌的风险很大。

　　那些老城区规模大、难改造的大城市尤其要小心，很难进行拆迁改造，环境难以改善，房价却居高不下，未来愿意为它埋单的人会越来越少。

　　唯有少数那些难以代替的具有优质学区的学区房，才可以凭借稀缺的教育资源保持房价坚挺。

　　传统的地段论在变化，实际上还有很多买房的标准在变，比如一向被我们视为比金子还坚固的学区房、传统的户型设计等，未来人们对它的需求都在变，而这些变化，将会对我们接下来的房产产生重大的影响。

　　同时，最关键的是，明年将会房地产最艰难的1年，也是楼市政策松绑的1年，也会是楼市分化非常严重的1年。风险和机会并存。