房地产企业的经营模式变化

  整个中国的房地产业在过去几十年里，就像大皮包公司一样，不断买地造房，造了房子以后就紧赶慢赶地把自己20万、50万平方米的楼盘尽快脱手卖掉，非常快的流水。

  股价涨了10倍，房产商富得流油了吗？也不见得。这种像贸易公司一样快进快出、大周转的商务模式，比如造价成本每平方米1万元，销售价格1.2万元或1.3万元，扣掉全部成本还有15%回报就很不错了。

  其实这十几年来房价涨了这么多，赚到的还是老百姓——尽管大部分是自己住，但算算账总也高兴。

  从这个角度，房产商的经营模式也很无奈，土地的钱不是自己的，是借来的，造房的钱、开发的钱也是借来的，预售的周转资金是从老百姓借来的，甚至还要拖欠工程款，还要拖欠买房人的钱。最好的结果就是造好后赶快回收，还账，还完账转了一圈能够有10%、15%的利润就很高兴了，没办法去获得十年以上的长期利润。

  黄奇帆说李嘉诚有件事让他印象很深。李嘉诚1993年在浦东搞了一个别墅小区世纪雅园，因为是自有资金，所以2000年造好后也不着急卖，先租10年；到2010年，世纪雅园已经从每平方米1万元变成7万元，他就把租赁合同到期的房子全部收回，然后又花每平方米一万多元装修了下，统统按照每平方米8万元卖掉，立马全部卖光。500套别墅，李嘉诚赚了很多钱。

  当期造了就卖的商务模式不一定是一种好的模式，可能是高比例向银行或金融机构贷款、被倒逼还款的需要。

  美国的房产商，基本上有30%、40%比例的房子造好了就卖掉，50%、60%的房产是自己持有，出租三五十年，那么房价上升的好处就归房产商所有了。出租以后也不会就把自己的本金套在里面，有租金就可以用REITs的方法，有点像资产证券化。

  年后中国的房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加。黄奇帆认为，十年以后中国的新增房屋结构中会有50%左右是租赁的，50%左右是商品销售产权房。

  50%的租赁里面会有20%是政府出资造的保障房、公租房，租赁给低收入群体——他们交的租金只要能够支付政府保障房款的利息就可以了。政府可以把这个本金给信托公司搞一笔REITs，也不负债。