什么是商住公寓？优缺点有哪些？

  什么是商住公寓？优缺点有哪些？商住公寓，通常指的是产权为40年和50年的非住宅物业，一般有酒店式公寓、养老公寓等。现在的情况是，从产权的角度来说，它们的确属于公寓，但从服务的角度来说，它们还有较大的提升空间。
  一、商住公寓相比较普通住宅来说，优点主要有以下几点：
  1、单价和总价低
  商住公寓单价和总价都比同地段住宅要低，单价低是因为公寓的发展空间不如住宅，颇受欢迎的小户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积，这也在一定程度上降低了单价。而总价相对较低是因为公寓大多数是小户型。

  这在小户型中尤其普及。普通住宅也有精装修交房的，但精装修的比例远远不如公寓。即使同样是精装修，商住公寓装修标准也高于普通住宅，比如追加了家电和必要的家具，公共设施档次更高等。
  3、高出租率和高租金
  公寓对地段的依赖非常大，它必须延地跌附近等交通优越区域和商业中心布局。这也决定了他们有更广泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高标准的装修，使得公寓有着高出租率和高租金的特点。
  4、不在限购范围内
  就拿近20多个城市联动限购来说，我们明显能看到相当部分人群被挡在住宅市场门外，但他们仍然可以购买商住公寓。对于热门城市的外来人口和单身人士来说，商住公寓是一个可选方案。因为房价总是在涨，购房资格却需要熬几年。
 
  二、商住公寓的缺点：
  商住公寓的好处有这么多，但我们却在上文说了，这种住宅类型的价格发展空间不如住宅。原因在于以下几点：
  1、土地年限不同
  土地年限是由土地性质决定的，商住公寓的土地年限一般都是40年，与住宅70年相比，它的成本本身就比较低。在土地使用权到期后的续用问题越来越引起重视的当下，商业性质土地的劣势愈发明显。
  2、户口问题
  以购房的形式办户口，是相对公平的一种方式，谁也不靠，凭财力说话。但是商住公寓天生就不是为户口服务的。几乎每个对户口设置门槛的城市，在允许购房办户口时都要求购买一定面积的住宅，而不是公寓。
  3、生活成本高
  商住公寓水电费一般都是商业标准，虽然现在有不少开发商宣称取得了民水民电，但你会发现这些民水民电的公寓地段较偏，而且民水民电的标准能执行多久也不清楚。
  需要注意的是，商住公寓不通燃气，对电力的依赖非常大，在执行阶梯电价的城市，这又是一笔多出的成本。
  4、税费更高
  这里说3个数字，商住公寓在交易时：
  契税统一为3%，不会因套数和年限而改变；
  个税统一为差额的20%；
  还有一些细小的税费，比如印花税、过户手续费等。
  5.首付和贷款
  首付需50%，贷款一般也就10年，只能商贷，而且利率也比较高。
  总体来看，商住公寓的特点十分鲜明，一般下面这些人会购买：
  ①预算比较有限；
  ②注重地段和交通；
  ③办户口和子女就学相对次要。
  6、公摊更大
  商住公寓的公摊更大，因为它是按照商业标准来设计和施工的，典型的是消防标准的升级要挤占一部分使用面积。公摊增加就意味着得房率下降，居住的舒适度自然也好不到哪里去。