人口普查结果终于出来了。从下面这张图中，我们可以看到相比2010年，在10年间浙江省的人口比重上升了0.51%，证实了之前我提出的关于目前国内人口悬崖问题的观点。宁波，整个浙江，乃至长三角地区都是人口流入区，虽然当地的出生率普遍不高，但是其源源不断的吸收着大量来自内地的年轻人，使得地区的劳动力充沛，人口结构维持合理与稳定，相比全国来说，根本不存在人口老龄化的危机。宁波又是整个浙江地区人口流入第二大的地区，所以从长期来看宁波楼市依旧值得入手。
很多人会问，为什么疫情一来，在百业萧条之际，宁波房价上涨会如此猛烈。其实最直接的原因是政府加大经济刺激，社会融资增加，很大一部分资金流入到房地产。你会发现银行的朋友在朋友圈天天推荐抵押贷、经营贷等，利率低，办理使用快速便捷等，甚至还有直接跑到你单位来摆摊办理；另一个原因是在2020年以前，相比内地的三四线城市，宁波的楼市可能还不如他们，因为单价高，投资门槛相对较高。但在疫情来临之际，资金恐慌性的寻求更安全的资产进行避险。大量的资金跑到北上广，长三角等地方地区来。我们回头去看近几年的状况，其实不难发现，这种情况早已不是第一次出现：2009年经融危机，4W亿刺激后宁波的楼市迎来大爆发；2015年股灾，宁波楼市又一次大爆发。再加上政府适宜的推出一系列棚（CHAI）改（QIAN），直接送钱到居民手上，楼市理所应当的起飞了。这个早就是现实的规律了，只是很多人都没有看清。也就是说朋友们，下一次的全球性的经济危机到来的时候，啥都不用想，直接买宁波的房子。其实还有第三点，前阵子的深房理事件反映出的，现阶段大家手上都有点钱，但是没有特别好的投资渠道，相比之下，还是投资房产来的好一点。
上一期中，我们对房地产若干调控政策的解读，知道了到目前为止所有的调控政策的实质都只是为了降低成交量，注意了，是降低成交量，不是降低成交价，更不是为了降低房价。有的人会问，成交量降低了，那是不是房价也会跟着下降呢，毕竟投资客是需要套利离场的么。
我们把时间线拉回到2020年。在第一季度，整个宁波楼市的成交量都非常的低。我要是没记错的话在二月份时，整个宁波大市成交量(包含二手房)是史无前例的0，一、三月份成交量也非常的低。然而我们可以看到宁波的房价并没有因为成交量的降低而下跌，即便是成交量为0的二月份，房价也没有下跌一毛钱。这说明了一个什么问题呢。整个宁波的地产市场，外来的热钱不是很多，基本上都是宁波当地的居民在进行购买。很多家庭可能都不止5-6套房。1-2套的贷款，两夫妻每月还款2W左右，压力也不是很大。一旦自己的房子有人要就卖了，然后拿着钱再去买一套；没人要就自己拿着收租，也不着急出售。总之就是认准了我的房子值300W，绝对不可能290W出的，你爱要不要。所以在这种环境下，我觉得即便政府出了学区房的指导价，作用也不会不大，指导价是剖去了学区属性后的普通商品房价，严重脱离实际，只会进一步降低成交量，不会降低价格，而且还会进一步抬高刚需入手的门槛。
那么问题又来了，当下政府为什么要限制成交量呢。很多人觉得当下房价虚高，泡沫要破灭，其中很重要的一个原因是参考了我们邻居日本的房价走势。问他们原因，又支支吾吾的说不上来。为什么香港房价这么高，泡沫就不破灭，难道香港的房价就不存在泡沫吗？其实香港人也有觉得房价太高，于是董建华在1997年后也尝试着降房价，结果香港人觉得房价降以后生活不但没好起来，反而更加艰难了，于是一波就把董建华给轰下台了。这里我没有任何贬低董建华的意思，包括他的父亲董浩云都是我非常敬重和钦佩的。想让房价泡沫破灭非常简单，在不增加廉价住房供应的前提下，最简单有效的方法就是加息，人民银行里面一堆的顶级专业人士难道还会不懂吗？可见政府根本就没有、也不想把泡刺破的意思。只要能抑制住投资杠杆过高的问题，那么高房价就是取之不尽的韭菜和羊毛。
自从疫情发生以来，各个国家都开启了宽（YIN）松（QIAN）政策。从课本上我们知道货币超发就会引发通胀，但是这个不全对。其实通胀分为实际通胀和通胀预期。通胀预期通常是指尚未发生的，但是大家都认为即将要发生的。2020年我国的CPI上涨2.5%，较2019年下降了0.4%，另外预测2021年约为3%。数据来源中国新闻网。也就是说2021年的CPI也就跟2019年差不多，没有肉眼可见的大通胀发生，这不是挺好的吗。其实CPI上涨太慢有时候也不是好事。我们再来细分一下来看看具体通胀发生了哪些地方。2020年下半年到现在上游的石油化工、天然气、有色金属、矿物等都在疯狂涨价，中游的机械设备，下游的制造都没有什么大的涨价。说明上游的生产端和原料端正经历通胀，但还没有传递到中下游。也就是说如果下游的需求依旧低迷，那么企业就没有办法把成本转嫁给消费者，企业会面临倒闭的风险。也就是说生产端通胀，消费端通缩。在未来当CPI追上PPI的时候才是真正的通胀。再回过头来看，政府为什么要降低房地产成交量。当资金进入房地产后，每月的收入都去还房贷了，进一步加剧了下游消费端的通缩。
所以我们得出的结论是当CPI追上PPI的时候，调控政策会放松，房价会迎来又一波的暴涨。你要是还是看不懂，那么直接看这里：赶紧上车，过两年就卖掉。为什么要卖掉，下期讲讲让楼市一看到就吓尿的两个字“加息”。
